南加州Irvine市是以高科技和白领居多的新型城市，这10年因着诸方面的优势吸引了许多华人到此买房定居。Irvine市的Woodbury区是一个只有10年历史的住宅区，目前已建立两所小学和一所初中，预计明年完成高中的建设。 介绍的两户房产环境优美宁静，虽然面积不大但结构巧妙合理，3房2.5浴，客厅丶餐厅丶书房丶活动房丶庭院样样俱全，建立一个温馨舒适的小家庭是再合适不过了。 这两套房产相互邻居，实木地板，小区费每月$203，近公园社区游泳池小学及初中，目前的高中可上Irvine最好的Northwood High School，约15分钟车程。 虽然第二套和第一套大小相近，但因为第二套二楼的户主已将活动房改成第四间客房，主卧房有更宽大储衣间并且庭院更大些，所以价格略高一些。 1，$665,000，二层，室内135平米，建于2005年。 2，$699,800，二层，室内140平米，建于2006年。 社区环境

美国购房程序： 1. 初步会面 a. 选定买方经纪人 b. 决定购买房子的区域(包括学区)及条件 c. 选定贷款公司 2. 审核贷款条件 a. 选定贷款经纪，并查核信用分数 b. 选择合适的贷款计划 c. 取得贷款预准信 3. 寻找理想的房屋 a. 可上本网站查询MLS最新房源（中文和英文） b. 或请经纪人挑选上市屋资料 4. 找到合适的房屋 a. 挑选出喜欢的房子,买主决定出价（offer)金额 b. 经纪人解说购房合约并帮助填写并完善条款内容 c. 发出合约书同时,附上订金支票(一般订金约为出价金额的3%)及资金证明 d. 卖主对不同意事项可给回价书，买主可选择接受，或再回价 5. 购房合约被双方同意接受 a. 双方达成协议后，即由第三方公证公司（Escrow）进行买卖过户手续 b. 订金送交公证公司 c. 签署过户正式文件及有关房屋各项报告 6. 提出贷款申请 提交贷款公司要求的相关文件或资料，一般有头款证明丶工作证明丶报税记录。 7. “房屋检查保护期”完成事项 a. 房检有效期内，由专业检查员检定全屋的各项状况，经纪人协助提出修理各项缺失的请求 b. 买主审查及签署如“卖主屋况表”,”房屋周边环境”等各项报告。 c.准备好火险保险报价 8.“贷款保护期”完成事项 a. 贷款银行派估价师确定房屋价值 b. 完成贷款银行各项要求资料，应在购房合约贷款保护期内获准贷款； c. 获准贷款后，与公证公司约定时间签署贷款文件 9. 完成过户公证手续 a. 签贷款文件后，准备好头款金额以及买卖各项手续费，在过户结束日之前，以银行本票或现金支票交付给公证公司； b. 银行放款 c. 产权公司负责转让产权, 并在县属登录室完成登记 d.由公证公司支付所有费用 10. 取得钥匙完成过户 a. 在购房合约规定的时日取得卖主交出的钥匙，是为交屋完成。 b. 联系通知水丶电丶煤气等公用单位进行改名过户。 11．房产证 通常在结束时收到最后明细帐，内附房产证的复印件，结束后约1-3个月内，收到一张原始的房产证。 通常由买方过户支付的主要费用： （以买一栋独立房为例子：买价为50万美元，全现金，所有数据均为估计价） 买方的过户公证费（Escrow fee） $1250（按房价比率收费） 房屋检查费 （Home inspection fee） $350（按房屋建筑面积大小收费） 文件准备费 （document Prep） $80 文件公证费 （Notary fee） $120 经纪公司的法律规范监督费（regulatory compliance fee） $250 转户费 （Transaction coordinator） $500 邮费 （Messenger service) $50 一年的房屋保险费（火灾保险）(Hazard insurance) $1500（按房屋大小，新旧，用材等收费） （不同的保险公司费用不等） 以上费用合计大约为 $4100 简单粗略的计算方法就以房价的1%来估计 ($5000) 另外还需预付部分地产税（Property tax）和社区费HOA（Home owners association fee） 一般来说，房地产税大约是房价的1.12-2.0% $5600-$10000每年 各地各区都有不同的税率，地产税每年分别在十一月和二月分两次支付。在不同的月份买房，所预付的地产税也不同。 社区费在不同的小区有不同的费用，每月从$100到$1000不等（大多数在$100到$300之间，也有少数超过1000美元的） 一般来说，连体房（townhouse）或公寓房（condo）的社区费已包括了火灾保险。 如果需要贷款，买方还要支付一笔贷款所牵涉的费用，大约是贷款额的1%-2%不等。 现金买主需要准备的文件 1． 有效的护照和签证 2． 准备好购房资金证明（国内银行中英文版的存款证明） 3．在美国当地银行开设的帐号 外国人贷款买主需要准备的文件 1． 有效的护照和签证 2．工作证明丶工资收入 （单位或街道开具证明，交由公证公司翻译） 3. 由财务部门提供的报税单 4．自付款部份的资金证明（中英文版的银行存款证明） 5. 在美国当地银行开设的帐号 6. 外国人买房需放40-50%的头款 通常由卖方过户支付的主要费用： （同样以卖一栋独立房为例子：卖价为50万美元，所有数据均为估计价） 房地产经纪公司费用（Brokers fees） $30000（卖价的6%，3%给买方经纪公司，另外3%给卖方经纪公司） 卖方的过户公证费（Escrow fee） $1600 屋主产权保险费（Title insurance policy） $2350 県政府过户税（County transfer tax） $560 （每$1000 收$1.12) 市政府过户税（city transfer tax） （比県政府过户费要高很多，但有的城市没有此税） 一年的房屋保修费（Home warranty fee） $450(按合约规定） 白蚁检查费（Termite inspection fee） $90 蚁害工作 （如果房屋有白蚁侵入）？ 屋契文件准备费 （document Prep） $50 文件公证费 （Notary fee） $120 经纪公司的法律规范监督费（regulatory compliance fee） $290不等 另外还需还清所有尚未支付的地产税，社区费等等。 以上费用合计大约为 $35510 简单粗略的计算方法就以房价的7%来估计（$35000） 另外要特别注意的是，外国人卖房也免不了向美国税务局IRS缴纳所得税，由产权公司在过户时扣除房价的10%-20%不等。详细情况和对策应该征求美国的税务专家和地产律师。 许多中国人因为子女留学美国，全家移民或者是投资美国房产等诸多因素来美国购买房产，其中很多人可能是第一次购买美国房产，所以在一起相关问题或者手续上不是十分清楚，甚至有一些误区。 美国买房常见误区一： 由他人喜好主导购房 中国人在美国找房时都会有意无意中受朋友的爱好，习惯，思想等因素的影响，比如一位朋友家有很多窗户，一个亲戚的花园是东面大西面小等等因素。在这里温馨提醒您，美国的房子各型各异，格局，样式， 面积有太多选择。所以买房时最好不要带有其他人的喜好买自己的房子。 美国买房常见误区二： 室内装饰比周边环境重要 很多人都会问各类的美国房产内部的装修，建造年份，卧室大小等问题，但是在对于房产的周围环境的了解上不够深入，如果您买的这栋别墅装修豪华无比，但是周边的环境，绿化却比较糟糕，那么您买的这栋别墅的升值空间就不大，同时周围的环境也会影响到你的生活品质。因为整体的社区对单体的房产的影响非常大。 美国买房常见误区三： 看房越多越好 有些人喜欢在买房之前咨询很多关于房屋买卖的信息，然后确定自己喜欢的房型，根据自己的经济能力来确定房价和地理位置。 也有人没有时间做买房前的功课和咨询，就盲目的看房，怎么看都没有满意的房子，最后身心疲惫，自己都不知道到底买哪栋房子。 美国的房子有太多因素需要考虑，比如：族裔，环境，社区，学区，景观，以及房屋本身占地面积等等。 所以专业人士建议，信任你选的经纪人，让经纪人知道你真正的需求，才能准确的提供给你适合你需求的房源。 所以并不是看房越多越好。 美国买房常见误区四： 好友比经纪人更可信 好友都是处于好意帮忙，但是好友的买房经验远远少于经纪人的经验，因为你的经纪人了解各种房屋的情况。 明明是一个很好的交易，但是却因为朋友或者亲戚的一番话而放弃了自己真正的需求。 要知道在任何的一个领域都有专家，做为一个想要在国买房的投美资人最需要做的就是鉴别，而不是盲从。 朋友或者亲戚是站在某一个利益环节去思考这个问题或者这个交易，但是经纪人是会更客观更系统的去帮助客人掌握房屋交易的一些利益和操作，这视为中国人买房一个非常大的误区。 一项重大交易没有游戏规则，无疑会乱套，给贪心的人可趁之机。跟中国一样，在美国，购房消费对一个普通的老百姓而言，可能是他一生中最大的支出，如果因为购房被骗，那将是多么悲惨的事啊！美国的法律制定者很清楚，在房屋交易过程中，买方往往处于弱势，必须制订一套切实有效的规则规范交易行为，防止欺骗行为，实现对购房人利益的保护。 那么，美国究竟采取了哪些措施呢？由于90%以上的房产交易，都是通过房产中介（经纪人）完成的，房产中介是个宠大的职业群体，因此，美国保护购房者的一项关键措施，就是从中介入手，对中介实施规范管理。 在美国，房产中介也是专业人士，必须参加专业课程学习并通过考试，才能申请执照。有过犯罪纪录或其他不良道德纪录的人士，申请则可能被拒。没有取得执照的人，是不能收取佣金的。房产中介的执照分两种，一种是Broker（交易商），另一种是Salesperson（交易员），交易员不能直接从事房产买卖，必须加入某一个交易商才可以。交易员从业达到一定的年限后，才能申请考Broker并成为交易商。 如果你是一个没有经验的购房人，你肯定很需要一个专业人士的帮助。但是，当真的有房产经纪人来帮助你时，你可能又会担心下列问题： 一丶我得付经纪人多少佣金啊？经纪人是否会对我不忠诚，会不会联合卖方来欺骗我？ 在美国，购房人一般都不用支付佣金，虽然这不是强制规定，但是行业惯例。买方经纪人的佣金，是由卖方经纪人来支付的，这笔佣金的数量，在买方还没有委托经纪人之前，就已经由卖方经纪人在房产挂牌广告中明确告知了，这就好比一个悬赏广告，卖方经纪人在广告中称，谁要能帮助我卖掉这个房子，我就跟他分摊卖方付给我的佣金多少多少。尽管购房人不用支付佣金，但买方经纪人仍然只对购房人负责，而不是「谁给我钱，我就为谁服务」，买方经纪人对买方具有勤勉丶遵从丶忠诚丶披露的义务。当然，买方事先要跟经纪人签订一份委托合同确认关系，购房人凭这份合同才可以享有买方经纪人提供的服务，买方经纪人凭这份合同才可以在交易完成后要求卖方经纪人支付佣金。有了这份合同，买方经纪人必须遵从买方的购房要求寻找房源，必须如实披露他跟卖方之间的关联关系，法律不允许买方经纪人向买方隐瞒在佣金之外向卖方收取钱财的事实，如果买方经纪人同时又是卖方经纪人，这个情况必须提前得到买卖双方的一致同意才算合法。同时，买方经纪人有义务将房屋挂牌广告的全部内容告诉买方（通常是提供一份挂牌广告的打印件），有义务提醒买方在产权过户之前，聘请专业人士进行房屋检查（Property Inspection），如果买方不愿花钱进行房屋检查，过户后才发现房屋有重大缺陷，那么买方就只能自行承担后果了。 二丶我签订的所有合同，为什么全是格式合同，它们是否对我不利？ 当你看中房子准备提交Offer（出价文件）时，经纪人会交给你一份格式合同让你填写，这时，你可能又会担心这个格式合同的来源以及是否对你不利。我买第一个房子时就是这样，把合同看了又看，迟迟不敢签字。后来，才慢慢发现这个担心也是多余的。在美国，Offer就是一份买方单方面签订的尚未生效的房屋买卖合同，当这份合同交给卖方，卖方同意并签字后，这个Offer就成了一份生效的合同，对双方具有了约束力。由于房地产交易的复杂性，在美国，房产经纪人是禁止起草合同的，那么谁有资格起草合同呢？执业律师！所有与房地产交易有关的合同都是由各州的房地产协会聘请的专业律师依照联邦法和各州的法律起草的，这些格式合同的条款从某种程度上都是法律条文的直接反映，对买卖双方都是公平的，买方只需要把握好格式合同中的空白地方就行了，比如价格丶付款方式和某些选择项，填写这些空白处时，你的经纪人会向你作出解释，帮助你决定怎么填写。如果格式合同之外你还有额外要求，比如你要求卖方把冰箱丶洗衣机丶家具一起留下，你可以填写补充合同（Addendum)作为Offer的组成部分。值得注意的是，这些格式合同都有版权，房地产协会会员之外的人士是不能使用的，如果卖方不通过经纪人直接在门前插牌子卖房子，将来签订合同时是不能使用这些格式合同的。 三丶我支付的定金有保障吗？如果最终无法完成产权过户，这些钱能顺利返还给我吗？ 美国的房产中介与中国的最大不同，可能就是对代收的客户交易款项的处置和管理。美国的房产中介在银行开立的帐户分为自有帐户和客户保证金帐户（Trust Account)，客户支付的购房定金和其他款项，属于保证金性质，必须存入保证金帐户，这个帐户是没有利息的，房产中介公司不能够利用该帐户的余额获利。购房人一般在提供offer时会附上一份定金支票，如果卖方没有在offer上面签字，这张支票是不用去银行兑现的。一旦卖方在Offer上面签了字，房产中介就会把定金支票存入自己的客户保证金帐户，或者按买方的要求直接转入过户公司的帐户。房产中介的保证金帐户受到政府管理部门的监督，一旦发现帐实不符或有挪用的情况，就会受到最严厉的处罚，严重者会被吊销执照或入狱。如果交易不成并非买方的责任，定金通常都会顺利返还给买方。 四丶我支付给过户公司的购房余款有保障吗？过户时发现房产还有未清理的负债怎么办？如何拿到合法的产权证明？ 美国的Escrow（过户公司）也是个中介机构，它设有一个专门的Escrow帐户负责价款的支付和清偿。买方的购房款通常是在交易完成（Closing）的那一天用现金支票的方式支付到过户公司的Escrow帐户的。所谓交易完成，通常是指价款交付和产权转移文件（Deed)的正式签署。这个过程是由过户公司完成的，过户公司是中立的，不代表任何一方，它的任务就是查询产权状态，准备产权转移文件（Deed），代办产权保险，编制交易报表（Settlement Statement或HUD-1），依照买卖合同代收买方支付的交易款项，分派交易款项（比如还银行贷款丶付给经纪人多少佣金丶卖方实得款项多少等等），以及将产权转移文件（Deed)报政府备案（Recording）。产权转移文件(Deed)备案之后，过户公司会邮寄一份拷贝文件给购房人，这份Deed文件相当于中国的产权证。 过户公司的性质有点儿象国内办理公证提存的公证处，由于买卖双方把完成交易的工作交给了独立的第三方完成，所以钱款是安全的，如果过户时发现房产还有未清除的负债，那么这笔交易是不能够完成的，过户公司会将款项及时退还给购房方。由于有产权保险，购房人也不用担心过户之后产权的合法性和完整性，因为产权保险公司在同意为你的产权提供保险之前，都已对你房产的产权状况了解个底朝天。即使真的出现问题给你造成损失，你也会得到保险赔偿。 在过户阶段，除了购房价，你还需要支付几项与过户相关的费用，它们是产权服务费（Title Service fee）丶过户交易服务费（Closing fee）丶产权保险费（Policy premium for owner's）和备案费（Recording fee），这些费用不算高，例如一栋25万的房子大约支付800美元。法律规定，这些费用的数额必须在过户之前告知购房人。

特曼库拉(Temecula)位于洛杉矶东南约90英里，是一日游或家庭周末游的理想去处。 这里是南加州葡萄酒故乡，盛产葡萄和30多间酒庄，同时也有许多牛油果，橄榄，柑橘等果园。 据说著名电影“与狼共舞”就发生在这个地区。著名的老城街Old Town是游人必到之处，许多建筑超过150年历史，保存非常完好，走在这里的街上仿佛回到远久的西部小镇。 附近两间六星级豪华赌场酒店每天接待来自世界各国游人，热闹非凡。 特曼库拉是白人居多的城市，亚裔人口约占4%.交通方便，经济活跃，特别是近十年发展迅速，许多中产家庭纷纷到此安家。 许多人到此建农庄或买房是为了度假休闲所用。以下几个农庄目前正在出售，土地面积均超过30公亩，建筑的豪华令人惊叹，而且享受大自然清新自然的景致。 这里有许多公司提供开垦土地，种植果树，护养和完成销售一条龙服务，大约90%以上的果园农庄都交由这些公司全权打理，据说每年收成少则数万多则十余万美金。还有一些农庄圈地养畜，随处可见。 以下农庄房产不在此详细介绍，有意者请拨打我们的电话联系了解：949-885-6748 1， $158万美金，4房5浴，450平米，37亩，建于1989年。 2， $169万美金，5房6浴，600平米，31亩，建于1994。 3， $215万美金，5房6浴，469平米，地大30亩，建于2007年。

Newport Beach和Newport Coast拥有地中海宜人气候，绵延秀丽的海岸线，成为许多游人向往的海滨度假胜地，同时也是加州乃至全美国最富裕的城市之一。 以下推介的几幢独立屋具有绝佳的地里位置，俯瞰辽阔海景，万家灯火。豪华大气的建筑风格，一流的学区，便利的商业购物环境。欲了解详情请直拨电话：949-885-6748或微信：bill5519 1，售价：$4,490,000 4房8浴，598平米，含办公室丶书房丶健身房等，地大1040平米。 2，售价：$7,950,000 7房12浴，1044平米，地大1216平米 3，售价：$6,290,000 5房6浴，463平米，地大1405平米 4，售价：$10,795,000 4房6浴，933平米，含大型客厅及侧厅，图书馆，办公室，大型酒窖，健身房，游戏厅，酒吧，家庭影院和一套 完整公寓。地大1829平米