六丶地税和保险 投资房的地税和保险也是考虑的因素，因为这会直接影响到投资回报。不同城市不同地区的地税差别非常大，投资房的保险费用（指房屋火险等）一般比自住房要高，房屋保险是必不可少的，即使是现金购买也应该坚持买房屋险，这是从安全角度出发。比如，租客不小心跌倒，你就有可能成为被吿而赔偿一大笔钱。 七丶房屋保养及支出 按照美国的法律规定，房屋维护是业主的义务，如果房屋下水道坏了，洗碗机不工作了，或者空调不制冷了，都需要业主及时花钱修好。 房屋维护支出将是一大笔费用，因此在购房时，在合同中最好约定一个前提条件，那就是为了确保房屋质量，要求聘请专业人士做一次inspection（房屋检查），以便了解屋顶是否需要更换，下水道和空调是否正常工作，以及房屋是否建立在自然灾害较为频繁的地区。Inspection的费用通常由购方支付，如果通过Inspection发现了质量问题，可以要求售方修理，如果售方不负责修理，则购方可以拒绝购买而不会承担任何责任。做Inspection是为今后的房屋保养着想。 八丶投资回报率 投资回报率要多少才算是成功的投资？如果用现金全款购房（即不考虑贷款）且不考虑房价上涨的因素，仅考虑租金收入，那么投资净回报应当在8%-10%左右才算是划算的买卖。这个投资净回报的计算方式是： （1）收入：指租金收入； （2）支出：指房屋维护费丶房屋管理费丶地税丶租金丶广告费丶法律诉讼费等，有些公寓还有小区物业管理费； （3）净回报：指收入减去支出后的净利润。 通常，新房子因为价格高，租金的投资回报率要低于年代旧远的房子，通常房龄在20年至30年的房子，租金的投资回报率最高。 九丶贷款安排 美国的住房贷款利率目前已达到历史最低，30年按揭贷款利率一般在4.5%左右，权益抵押贷款利率在3.7%-4.5%之间，如果有条件贷款，一定不能错过这个机会。只要利用好贷款这个财务杠杆，仅靠租金收入，投资回报率就可达15%甚至更高。 十丶如何对出租屋进行管理 买房后如何出租，如何收租金，如何对付老赖租客，如何维护保养房屋，通通都是学问，不同的人管理的效果完全不同。前不久听教会一个朋友说他很后悔买出租房，因为他太善良了，太相信租客了，结果受伤的总是他，后来一气之下把房子干脆卖掉了。哈哈，看来并非所有人都适合买房投资。 如果自己有时间精力，最好自己管理，这样可省下一笔管理费（通常是一年按一个月的租金计算），修理什么的，最好自己去Home depot 或 Lowe's 买零部件，能够自己安装的话就自己干，自己做不了可以寻找专业修理人员上门修理，要知道美国的人工费用很高，工人上门一次，仅是上门服务费就得80美元，还不算其他的零件费和人工费。 下面看看我们挑选的投资房，12年花18万美元买的3房独立屋，每月租金约1400美元。今年16万买的康斗，每月租金约1300，管理费$180，每懂都是交通便利丶朝向好丶生活方便，故很受租客的欢迎，房子拿到手都是当月就租出去了。 今年房子的大的价格变动，从今年9月份开始，房价趋稳向下，进入调整期，购房者数量开始减少，实际购房者数量比平时少了二至叁成，以投资性购房数量减少为主，此时银行贷款从收紧到开放，下调，投资者进行投资性购房减弱，由于投资者在此期间暂时退出，利用现在利率偏低，无投资者与其抢夺房源，竞价不多等因素，对于自住购房者是个好时机。 从2013年房地产市场来看，同期房市价格上涨一直持续到2014年6月间，至9月开始价位下行，到11月丶12月房市价位趋低，就是常说的调整期。2015年初预计价位会回升，未来房市肯定会上升趋势。至于商业房地产，预计2015年价格可能会上升10%左右。 未完待续！~~~

持续有客人跟我联系，并对Temecula非常感兴趣，非常感谢各位对我的支持，也坚定了我继续爬格子的信心。 现在来反馈一下客人们对Temecula的评价。 1.社区规划完整，环境优雅整洁，令人心旷神怡的居住环境。 2.交通便利 （对于需要每天通勤于洛杉矶的人来说有不方便） 3.城市处于丘陵地带，风景错落有致 4.学区优良 5.房价适中，适合全家居住 下面是最近带一位美眉的看房记录， 此房建于2007年，房屋位置在街道的最底处，我们叫做cul-de-sac，周边安静，左右两边相邻的房屋都相离甚远，屋主可以保留自己的隐私哦！整个房屋的房型非常合理和摩登，屋主在买房时还参与了设计，还有一个藏酒窟，非常有格调，房屋每个角落都体现了屋主的品味。由于网站的局限，此处我只展示了4张照片。如果这样的房屋放在亚凯迪亚或者尔弯，应该都在200万以上了。整套房5个卧房，5.5个卫浴房，房屋面积4440sqft, 占地面积0.25acres. 售价只有$584.900. 如果有兴趣的朋友可以直接联系我。 哦， 对了，美眉说网上很难找到我的联系方式，呵呵，谢谢美眉的提醒！ 今天先写到这里，以下是我的联系方式，如果有哪位朋友有疑问都可以找我，另外我们公司提供外国人购房不查收入，不查信用贷款，公司还可以自己审批贷款，能为各位客人带来跟多便利和利益。 Angela / ReMax 手机：951-813-0392 微信：sbptravel_angela

六丶地税和保险 投资房的地税和保险也是考虑的因素，因为这会直接影响到投资回报。不同城市不同地区的地税差别非常大，投资房的保险费用（指房屋火险等）一般比自住房要高，房屋保险是必不可少的，即使是现金购买也应该坚持买房屋险，这是从安全角度出发。比如，租客不小心跌倒，你就有可能成为被吿而赔偿一大笔钱。 七丶房屋保养及支出 按照美国的法律规定，房屋维护是业主的义务，如果房屋下水道坏了，洗碗机不工作了，或者空调不制冷了，都需要业主及时花钱修好。 房屋维护支出将是一大笔费用，因此在购房时，在合同中最好约定一个前提条件，那就是为了确保房屋质量，要求聘请专业人士做一次inspection（房屋检查），以便了解屋顶是否需要更换，下水道和空调是否正常工作，以及房屋是否建立在自然灾害较为频繁的地区。Inspection的费用通常由购方支付，如果通过Inspection发现了质量问题，可以要求售方修理，如果售方不负责修理，则购方可以拒绝购买而不会承担任何责任。做Inspection是为今后的房屋保养着想。 八丶投资回报率 投资回报率要多少才算是成功的投资？如果用现金全款购房（即不考虑贷款）且不考虑房价上涨的因素，仅考虑租金收入，那么投资净回报应当在8%-10%左右才算是划算的买卖。这个投资净回报的计算方式是： （1）收入：指租金收入； （2）支出：指房屋维护费丶房屋管理费丶地税丶租金丶广告费丶法律诉讼费等，有些公寓还有小区物业管理费； （3）净回报：指收入减去支出后的净利润。 通常，新房子因为价格高，租金的投资回报率要低于年代旧远的房子，通常房龄在20年至30年的房子，租金的投资回报率最高。 九丶贷款安排 美国的住房贷款利率目前已达到历史最低，30年按揭贷款利率一般在4.5%左右，权益抵押贷款利率在3.7%-4.5%之间，如果有条件贷款，一定不能错过这个机会。只要利用好贷款这个财务杠杆，仅靠租金收入，投资回报率就可达15%甚至更高。 十丶如何对出租屋进行管理 买房后如何出租，如何收租金，如何对付老赖租客，如何维护保养房屋，通通都是学问，不同的人管理的效果完全不同。前不久听教会一个朋友说他很后悔买出租房，因为他太善良了，太相信租客了，结果受伤的总是他，后来一气之下把房子干脆卖掉了。哈哈，看来并非所有人都适合买房投资。 如果自己有时间精力，最好自己管理，这样可省下一笔管理费（通常是一年按一个月的租金计算），修理什么的，最好自己去Home depot 或 Lowe's 买零部件，能够自己安装的话就自己干，自己做不了可以寻找专业修理人员上门修理，要知道美国的人工费用很高，工人上门一次，仅是上门服务费就得80美元，还不算其他的零件费和人工费。 下面看看我们挑选的投资房，12年花18万美元买的3房独立屋，每月租金约1400美元。今年16万买的康斗，每月租金约1300，管理费$180，每懂都是交通便利丶朝向好丶生活方便，故很受租客的欢迎，房子拿到手都是当月就租出去了。 今年房子的大的价格变动，从今年9月份开始，房价趋稳向下，进入调整期，购房者数量开始减少，实际购房者数量比平时少了二至叁成，以投资性购房数量减少为主，此时银行贷款从收紧到开放，下调，投资者进行投资性购房减弱，由于投资者在此期间暂时退出，利用现在利率偏低，无投资者与其抢夺房源，竞价不多等因素，对于自住购房者是个好时机。 从2013年房地产市场来看，同期房市价格上涨一直持续到2014年6月间，至9月开始价位下行，到11月丶12月房市价位趋低，就是常说的调整期。2015年初预计价位会回升，未来房市肯定会上升趋势。至于商业房地产，预计2015年价格可能会上升10%左右。 未完待续！~~~

谢谢各位，第一篇文章发出以后已经有人跟我联系了，但主要是询问住房投资。他们中有资金不是很多，但又不想贷款；有些想分散投资。不管哪种，买房的思路一定要正确。中国人喜欢买房投资，有中国人的地方房价就居高不下。 一丶注意投资房和自住房的区别 如果你想要在美国买房，应该先弄清买房的目的是什么。如果是自住房，因各人喜好不一，有人喜欢郊区，有人向往市区，有人喜欢独立屋，有人爱公寓，有人爱住水边，有人喜欢山坡树林，买自住房最重要的原则只有一个，那就是自己喜欢才买，只要喜欢，买下来永远不会后悔。如果是为投资而购房，那就不一样了。投资的目的是赚钱，在房价缓慢上涨的市场，只有投资少租金高才能赚钱。所以要用心琢磨租客的喜好才是最重要的。 投资房不能买太贵丶太高档或房间数量太多的，试想，一个能花2000美元出租房子的人，早就有能力购房了，他怎么可能去租房呢？即便是愿意，也是短期的，难有长期租户。 二丶地理位置 地理位置永远是投资的第一考虑因素，选择一个经济上升区，比经济下降区要好，所谓经济上升，通常就是人口是否呈增长态势。对于南加州而言，人口逐年增长，近年来增长特别快的是华人。Arcadia（亚凯迪亚），Irvine(尔湾)等有名的华人社区已经众人皆知，现在向洛杉矶东区大面积辐射Diamond Bar(钻石吧)，Chino Hills(奇诺刚)，Yobra Linda(约吧琳达)，再往东的有Rancho Cucamonga(库卡蒙哥牧场)，Eastvale（东谷）等等，这些城市都被华人所看好。但随着华人的入住，城市房价被很快的提高，一栋2500尺的独立屋的平均售价都在$60万以上，有些好区更远远超过此价格。现在慢慢有华人把目光投注到Temecula（特美古拉）和Murrieta(穆瑞塔)这一带的房子，由于此区域的升值潜力大，能给各位带来更好的ROI(投资回报率)。 三丶建筑年代 通常老区的房子建筑年代都在1980年以前，老房子修理费高，麻烦多，维护成本昂贵，有人称老房子价格便宜，如果买下来投点钱进行改造仍是很划算的买卖，但对于不懂修理的客人而言，选择新房或次新房是主要选择，除非老房子已经过更新改造，否则一般情况下不予考虑，Temecula（特美古拉）和Murrieta(穆瑞塔)的房子由于社区新，规划完整，一般房子的建筑年代都在1980年以后，打消很多客人的顾虑。 四丶周边环境 这里是指小环境，即房屋所在的社区，如果这个社区的居民很穷，学区不好，通常房价也不会高，如果这个社区附近都是旧房子，而你看中的是一幢被旧房子围绕的新房子，而且价格相当诱人，我劝你最好还是别买，因为新房子的市场价值会受周边旧房子的拖累而贬值，升值前景不会大。另外，机场丶大烟囱丶高压线丶屠宰场丶监狱以及坟场附近的房屋，通通不予考虑。 租客往往喜欢交通便利丶商业配套好的区域，方便仍是他们的第一选择。 五丶占地面积及房屋朝向 如果是自住房，和大多数人一样，我喜欢占地面积大的独立屋。但对投资房而言，占地太大反而是个负担，会降低投资收益率，因为同样大小的房屋如果占地面积大，则肯定投资成本大，而花园大又意味着维护开支大，除草丶浇水丶施肥等都要钱，其实美国本身就是个大花园，很少有租客会强调花园要如何如何，他们一般在乎屋内设施远超过屋外环境，因此，投资房没必要占地过大。 坐北朝南的房子是非常科学的，本人认为风水应该是门科学而不是迷信。风水不好的房屋，人住进去会得病，这不是怂言听闻。投资房虽不象自住房那样非常讲究风水，但至少也要说得过去。 未完待续