胥纾云，在洛杉矶生活将近二十年，作为专职专业的地产经纪人，熟悉各个华人地区的房屋价位，地理情况和学区分布， 并且具有丰富的房地产买卖投资的经验。为人诚恳，诚信待人。 买卖房屋，胥纾云是您最忠实的，最专业的经纪人。
联系电话：626-586-9919
E-mail: sharon2008xu@gmail.com
微信号：Lindaof2009
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售价:99万8千美金
城市:约巴林达——Yorba Linda
房型- 独立屋
卧室-4间
浴室-3间半
使用面积-2533平方英尺
院子-4500平方英尺
车库-2
建筑年限-2010年
物业费-无
是一栋美丽豪华二层楼房，有4间卧室，3.5个浴室和2533平方英尺，生活空间提供精美，在家可以看到卡塔琳娜岛，和迪斯尼乐园的烟花。当你走进家时，你会迎来一个可爱的，温馨的客厅，有9英尺高的空间，和皇冠造型，凹进的灯光和种植园，百叶窗，连接到正式的就餐区。厨师的厨房包括花岗岩柜台，充足的存储空间，步入式餐具室，双烤箱，燃气炉与遮光罩，洗碗机，微波炉，一个大岛屿与早餐台等等！家庭活动空间有一个优雅的壁炉和大型娱乐中心内置水族馆。所有卧室都在楼上，包括主卧室，有私人阳台和私人浴室，配有大淋浴和大气的浴盆。另外的家庭功能包括吊扇，新油漆，自定义百叶窗，巢温度计，报警，双窗格窗口等等。后院是理想的娱乐与郁郁葱葱的景观和遮荫天井的看法。这栋房是著名建商Toll Brothers 负责设计建造的。







有意购买者请电话：626 586 9919
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房屋类型：联排别墅
城市： El Monte
卧室：3 室
卫浴3.5 室
车库;2 车位
使用面积;1702英尺
售价; 51万9千美金
此房在整个社区最好位置，在整个社区开发中是最后一批竣工的，和样板房比美，在厨房，客厅，楼上和楼下卧室都可看到社区园林，烧烤区，散步区，就像自己家花园一样。 整栋房子升级地板，厨房台面及墙面，卫浴，双层隔音窗户，免去噪音烦恼。由著名建商建造，并采用现代时尚装饰材料装潢，做工精细。







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此房屋地址： 18210 Spyglass Hill Yorba Linda.
城市：Yorba Linda
房屋类型：独立屋
要价：96万美金
面积：2544 英尺
院子：3633 英尺
房间：3间
浴室：2.5间
泳池：SPA
车库：2
建筑年限：2011
物业费：无
地税：正常
联系人：胥纾云
手机：626 586 9919
保养如新房一样。180度景观，环境幽静，高级工程师设计，装修材料都是大型建商提供。欢迎预约参观。
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城市：西坷维纳——west covina
房屋类型：联排别墅——Town House
面积：1322英尺
院子：2800英尺
房间：3间
浴室：2个半
泳池：社区
车库：2
建筑年限：1978
联系人：胥纾云
手机：626 586 9919




胥纾云，在洛杉矶生活将近二十年，作为专职专业的地产经纪人，熟悉各个华人地区的房屋价位，地理情况和学区分布， 并且具有丰富的房地产买卖投资的经验。为人诚恳，诚信待人。买卖房屋，胥纾云是您最忠实，最信赖的经纪人。
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专精：
尔湾（Irvine)
约巴林达（Yorba Linda)
阿凯迪亚（Arcadia)
天普市（Temple city)
帕萨迪纳（Pasadena)
圣马力诺 (San Marino)
阿哈布拉 （Alhambra)
圣盖博 （San Gabriel)
艾尔蒙特 （El Monte)
核桃市 （Walunt)
钻石吧（ Diamond Bar)
罗兰岗（Rowland Heights)
哈岗（ Hacienda Heights)
奇诺岗 (Chino Hills)
东谷（Eastvale）
西科维纳（West Covina）
鲍德温公园（ Baldwin Park）
库卡蒙格牧场 （Rancho Cucamonga ）等。
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正在销售的房源都是我代理销售的，请有意愿的客户联系我。

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正在交易中的房源：
4房2.5浴，室内使用面积1859英尺，院子9347英尺，房主自住了26年，2个女儿毕业了工作了，想置换小一点的房子，售价68万，机会难得，有需要学区自住的客户请与我联系。


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2017年1 月上市的房子预定中
奇若岗 Chino hills 3f房2.5浴，使用面积 1425平方英尺，院子5508平方英尺，双车库，1986年建，售价57万2千。


——————————尔湾房屋推荐————————————————
尔湾2015年建新房，4间卧室，4.5间浴室，室内使用面积3300-3800英尺，院子6700-8500英尺，学校 northwood Hight,价位在160万至190万美金之间。各种房型外型照片如下：还有100万以下的房子推荐， 想了解详细信息请加我微信：Lindaof2009.请注明了解尔湾房子。 谢谢！

4房4.5浴，室内使用面积3750尺，院子7320尺，2车库。

4房4.5浴，室内使用面积3314尺，院子6990尺，3车库。


4房4.5浴，室内使用面积3428尺，院子6700尺，3车库。
————————————尔湾房屋推荐————————————————
想了解详细信息请加我微信：Lindaof2009.请注明了解尔湾房子。 谢谢！


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胥纾云，在洛杉矶生活将近二十年，作为专职专业的地产经纪人，熟悉各个华人地区的房屋价位，地理情况和学区分布， 并且具有丰富的房地产买卖投资的经验。为人诚恳，诚信待人。买卖房屋，胥纾云是您最忠实，最信赖的经纪人。


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天普市（Temple city)
帕萨迪纳（Pasadena)
圣马力诺 (San Marino)
阿哈布拉 （Alhambra)
圣盖博 （San Gabriel)
艾尔蒙特 （El Monte)
核桃市 （Walunt)
钻石吧（ Diamond Bar)
罗兰岗（Rowland Heights)
哈岗（ Hacienda Heights)
奇诺岗 (Chino Hills)
Eastvale, Pomona, West Covina, Baldwin Park，Rancho Cucamonga 等
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————————————尔湾房屋推荐————————————————
尔湾2015年建新房，4-6间卧室，3-6间浴室，室内使用面积2800-3800英尺，院子3500-7500英尺，学校 northwood and university,价位在120万至210万美金之间。各种房型如下照片： 想了解详细信息请加我微信：Lindaof2009.请注明了解尔湾房子。 谢谢！


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---------------安大略2015新房推荐--售价47万3千--------------------
3房2.5浴
室内：2150尺
占地：3000尺



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★★★★★★Rancho Cucamonga 即将上市房屋 推荐 ★★★★★★★

3房2.5浴， 室内面积1200英尺，占地面积2000英尺，1983年建。
现售价31万美金




★★★★★★尔湾独立屋 推荐 ★★★★★★★

4房4.5浴， 室内面积2800英尺，占地面积6400英尺，2014年建。
现售价151万美金




★★★★★★ Diamond Bar 钻石吧独立屋 推荐 ★★★★★★★

5房3浴， 室内面积2700英尺，占地面积5000英尺，1998年建。
现售价96万美金






★★★★★★Arcadia 阿凯迪亚独立屋 推荐 ★★★★★★★
4房5浴， 室内面积6100英尺，占地面积24000英尺，1932年建。
现售价248万美金




★★★★★★Temple City 天普市独立屋 推荐 ★★★★★★★
4房4.5浴， 室内面积3000英尺，占地面积9400英尺，2015年建。
现售价173万美金






★★★★★★South Pasadena 南帕萨迪纳独立屋 推荐 ★★★★★★★

4房2.5浴， 室内面积2300英尺，占地面积7400英尺，2000年建。
现售价139万美金







★★★★★★San Marino 圣马力诺 独立屋 推荐 ★★★★★★★
3房3.5浴， 室内面积3100英尺，占地面积8600英尺，1931年建。
现售价238万美金





★★★★★★Chino Hills 奇诺岗独立屋 推荐 ★★★★★★★


4房2.5浴， 室内面积1860英尺，占地面积4800英尺，1997年建。
现售价62.4万美金



★★★★★★Rowland Heights 罗兰岗 独立屋 推荐 ★★★★★★★
4房2浴， 室内面积1600英尺，占地面积7200英尺，1968年建。
现售价63.5万美金





★★★★★★Monterey Park 蒙特利公园独立屋 推荐 ★★★★★★★
3房1浴， 室内面积1200英尺，占地面积7400英尺，1948年建。
现售价54万美金




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欢迎有兴趣买卖房屋的朋友与我联系，希望我分享的信息可以帮助您更好的了解美国房地产

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35年来首次放宽海外投资房产税
1980 年以前外国人投资美国某些地方的房地产丶石油和天然气利益获取收益一般不被征税。1980年取消了外国人投资房产不纳税法案至今。
总统奥巴马上周签署了放宽实施了35年的外国资金投资美国不动产税率的法案，为海外人投资美国房地产打开了更大的空间。业内人士表示，这项税改的实施，可能会促使数千亿美元的海外资金加速涌入美国房地产市场，其中很大一部分可能是来自中国。但海外资金的涌入，同时也会加剧美国本地购房者的劣势，一些人甚至因难以承受飞速上涨的房价而只能望房兴叹。
新法案允许外国养老金最高可购买美国上市房地产投资信托基金(REIT)的10%而不触发FIRPTA规定，之前的上限为5%。新法案将降低外国人在美投资不动产所承担的税率，同时外国养老基金在美投资房地产时，享有与美国养老基金同等的待遇。
中国人来美置地热情或更高
　　根据全美房地产经纪人协会6月底所做一份调查显示，在截至今年3月底的过去一年里，中国买家在美国房地产上支出了286亿美元，同比增长30%，其中主要用于购买住宅物业。
　　业界观察人士表示，在美国经济复苏的大背景下，房地产投资税收的放宽将进一步利好中国投资者。由于中国房地产市场正在进入新的调整期，‘走出去’的热潮会更加明显，人民币寻求海外保值增值的需求也会更高。
　　数千亿美元或加速流入美国房市
　　由于受到FIRPTA法案的限制，数万亿美元的国外养老金被拦在了美国房地产市场之外。破除过时的税率门槛，修法将调动更多私人资本投资房地产和基础设施。
　　业界人士认为，外国养老金的占比投资较低的原因就在于FIRPTA。
　　房地产行业游说集团Real Estate Roundtable总裁兼首席执行官杰弗里。德波尔表示：“FIRPTA解除法案将有助于调动民间资本投资房地产和基础设施项目，”
　　根据地产研究机构地产资本分析的数据，今年美国房地产跨境投资总额达到约784亿美元，占据4830亿美元房地产投资总额的16%。外商投资总额约10%来自养老基金，规模达到75亿美元。
　　海外投资美国房地产税的放宽，还可能在一定程度上抵消联储加息对房市造成的不利影响。
　　在加息的喧闹声中，美国房市近期已经显现出增长放缓的迹象。今年10月底，地产大亨Sam Zell旗下一家房地产投资基金公司就抛售了超过2.3万套公寓。周一发布的一项数据也显示，加州旧金山湾区10至11月的房地产交易量下滑了16.8%。有专家认为，这与联储加息有着直接的关系，一些买家担心房贷利率上调后还贷压力会增大，因而放弃了购房的计划。
　海外资金抢滩 美购房者压力增大
　　有业界人士担心，对海外投资税收的放松，将会对美国购房者的购买力构成进一步的威胁。早在今年6月时，有着40年房地产工作经历的Dan S. Barnabic就在《市场观察》刊文称，由于海外资金的源源涌入，洛杉矶，旧金山丶纽约丶达拉斯丶丹佛和西雅图等城市的房价已被推高至超过多数美国人的承受能力。
　　Barnabic断言，如果这种趋势继续下去，10年后，35%的美国住宅都将为外国人所拥有。更糟的是，Barnabic说，允许中国富豪和其他外国富豪购买美国住宅，就等于让美国中产阶级在财务上从属于那些投资者或者移民。
　　Barnabic的担心不是没有道理。由于担心联储加息后贷款利息走高，一些原本的购房观望者被迫加入到首次购房的队伍中来。然而，面对一些来自海外买家的阔气出手，其中很多为现金买主，他们明显感到自己财力的不足，一些人退而求其次地选择了自己不中意的房产，另一些人则是再次被迫放弃购房计划。
　　
部分资料来源于网络，如涉及侵权请联系我们立即删除。
胥纾云，居住在洛杉矶近二十年，是一位资深的房地产经纪人，具有丰富的买卖房屋经验，了解中国客户来美买房的需求，掌握外国人买房交易过程中的每个环节。胥纾云拥有专业的商业地产投资团队，可以帮助您把握最佳投资时机,在最短时间内获取最大利益。与此同时，她也与移民律师，会计师和留学机构合作,为您提供全方位的服务，帮助您早日在洛杉矶安居乐业。
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电话：626.586.9919
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美国房产投资规则一——想有高收益，必须承担高风险
　　美国房产投资的收益直接与风险挂钩，这一点对于每一位投资者来说是至关重要的。所有投资都是如此，美国房产投资也不例外。低风险高收益几乎是不存在的，只有长期不断给房产增值才能实现。
　　高收益的风险相应也就大。从我的经验来看，如果给房产增值的话，一般高收益的房产维护费用也相应很高，短租较多，离学校丶公司和各项生活设施比较远，再次出手难度也大。
美国房产投资规则二——中等收益比高收益更稳定
　　美国房产投资时，最好长期租给收入水平中上，工作稳定的专业人员，这样不仅能保证收益稳定，也减少了许多不必要的麻烦。因为收入水平较低丶工作更换频率高的租客可能流动性比较大，也就增加了房产空置的时间。
　　投资收益中等且稳定要优于波动大的高收益。换句话说，年收益稳定在7000美元要比有时候年收益9000，但有时只有5000来得好。原因很简单：如果投资收益不稳定的话就很难规划未来的投资计划。
　　
美国房产投资规则三——唯一要关注的是净收益
　　以下为投资者所需支付的相关开支：
　　如果购买公寓，需要交纳自有住房协会费
　　如果购买家庭别墅，需要交纳维护费丶垃圾处理费丶环境维护费丶宠物费
　　物业保险(投资者根据自我需求来选择，但是一般都会需要交纳)
　　房产税
　　物业管理费(除非业主什么都想自己做)
　　修理和空置费(每年费用至少相当于一个月的租金)
　　所得税(可以在减去一些项目之后再计算所得税)
美国房产投资规则四——了解抵押贷款对收益的影响
　　在美国贷款购房的主要好处就是你能够只付30%-40%的价钱拿到房子。在一个不断增长的市场上，资本增长的现金(现金回报率是很高的。
　　举个例子，如果房产价格是30万美元，每年增值5%，那么5年以后房价就是38.3万，增长了83000美元。如果首付支付30%(也就是9万)，那么回报就是92%(而不贷款买房的投资者收益率是27%)。时间越久收益越高，因为贷款的余额不断减少。
　　另一方面，贷款需要一些手续费用(约房价的30%)，你还要多一项还贷费用。
　　也就是说，贷款买房之后现金-现金收益会高出很多，但同时成本也会增加。这些支出大部分可以通过出租来抵消，但如果贷款买房的话，最开始的几年几乎不可能通过出租来获得多少收益。
　　
美国房产投资规则五——短租和长租的收益
　　短租(纯房产投资)和长租(半投资半度假房产)是天差地别的。长租房是一种将租金和再出售收入最大化的手段。如果处理得好的话，月收入将会十分稳定，收益也会很高。
　　度假屋也能获得收益，但收益并非长期的。有时候收益比较好，有时候没法获得收益(但是还需要交一系列管理费用)。就算在奥兰多这样的地方，游客的流动性也比较强。而且，管理费占总收入的30%~40%，而长租的话仅占7%~10%。
　　
美国房产投资规则六——思考如何将收益进行再投资
　　成功的美国房产投资很重要的一点就是要了解复合增长。爱因斯坦称之为“最伟大的数学发现”，其他人称之为“世界第八大奇迹”。
　　我举一个简单的例子：投资者的房产每月净收益是500美元。如果将这500美元投资到年度成本百分率为3%的债券，那么20年后收益就是16.55万美元。这部分只是收入。那么房产价格呢？过去12年有升有降，但美国房价从2001年至今年增长达到了4.5%。
　　
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移民美国，提前规划免重税！
移民美国已成为中国60%以上富豪的选择，但“万税之国”的“美誉”也让很多人犹豫甚至望而却步。其实，只要找到好律师和会计师，提前进行规划，税负并不像你想的那么多。
不是在移民，就是在移民的路上。这句本身带有几分玩笑意味的话，却恰恰是当下中国富豪的真实写照。
“中国身家上千万元人民币的富豪移民比例升高到64%，其中已有1/3 身家超过亿元的富豪移民到国外。”这是胡润研究院2014 年公布的调查数据。调查指出，选择投资移民欧洲的富豪上升最多，但美国仍是首选。据悉，仅2014 年，美国投资移民中，中国人就占了3/4。
这份报告显示，富豪移民不仅是因为教育丶环境与交通的问题，将资产转移至海外从而隐藏财富，也是移民的主要原因。可富豪们却忘了一件事——税负！“唯有死亡和纳税无可避免”，富兰克林的这句名言很好地形容了美国作为“万税之国”的情景。
在美国，打工有收入税，投资赚了有资产盈利税，卖东西有销售税，买东西有消费税，买房有房产税，送礼有赠与税，死了要留遗产给子女有遗产税。除了联邦税之外，各州还会自行收取五花八门的各种税，比如说，纽约州便一度收取过“假发税”。
由于税收过高又过繁，富豪为避税而弃籍的例子在美国并不鲜见。2014 年5 月，Facebook 联合创始人之一爱德华多·萨维林贡献了最具争议的一次“叛逃”：这位在16 岁时正式移民美国的巴西裔亿万富翁宣布放弃美国国籍，选择成为一名新加坡公民。
那我们是否也该就此放弃移民美国呢？国际知名的威瑟斯·伯格曼律师事务所（Withers Bergman LLP）在美国入境税务规划方面享有权威，该律师事务所的合伙人爱德华·雷恩（Edward A. Renn）表示：“良好的美国税务规划或许是非美国公民可以做出的一项最佳投资。在这些情况下，事先没有进行税务规划总是会导致缴纳更高税额。”毫无疑问，在为非美国公民节省大量资金并且避免在未来承受更重税负方面，提前进行规划是相当有帮助的。
留学：
富豪移民的前站
按照美国法律，投资移民签证一旦获批，如果其子女年龄低于21 岁，那么子女也可以获得独立的绿卡，这也解释了中国富豪为什么越来越青睐于孩子低龄化留学——那就是为家族移民打前站。
主要做离岸金融丶vie 架构的mobilecaptial 公司合伙人杨永民表示，中国富豪家族的移民路线通常是子女留学——毕业后就业或创业——全家移民，但是这个看似简单的过程背后却并不简单。“最常见的问题就是留学过去以后的房产购置，移民前的申请与准备，还有境外的税负规划”，杨永民表示，其中税负规划无疑是富豪移民最核心的问题。
“以美国为例，在美国联邦税制下美国公民或居民的环球收益丶资本收益及其他均须纳税，这就表示，中国居民在移民美国之后，同样将面临美国的高额税负问题。”杨永民表示，比如，在美国购置房产后，如果房产拥有人去世，将面临高额遗产税问题，再比如，移民美国之后在中国资产的税务安排。通常意义上，考虑移民的家族可以设置一个Non-US Foreign Grantor Trusts （非美籍委托人信托）作为综合解决方案。
首先，中国籍父母之一作为家族资产拥有人，设立一只离岸信托，将自己和子女列为受益人。这样的话，第一，可以在子女留学期间，设置资产分配计划，每月或每季度定额向子女分配收益，充分保证子女生活所需资金，又避免子女短期手握大笔现金养成挥霍恶习。
第二，考虑到在境外置业，可以以信托公司名义购置物业，以后家族后代将作为使用人，而且使用信托名下之房产，不存在父母去世后的遗产处置问题，规避遗产税。
第三，如果子女考虑获取美国籍身份，那么在子女获得美国籍之前设立信托，非美籍就会成为受益人，在成为美籍之后，家族资产在税收方面可以享受很多税收方面的优势。
避税：财富配置合法丶合理丶稳定
杨永民坦言，利用金融产品来完成境外资产避税和财富传承在美国已经非常普遍，且运作模式也已经非常成熟，目前有许多世界知名富豪通常也采用这类方法管理资产。“但实现境外资产避税的前提必须是持有合法境外身份，也就是办理移民，所以一般来说，只有持有境外身份的投资者，才可以充分利用移民国税收政策合理避税。”
比如，在美国，流动资金在1000万美元以内的富人，只要通过合理申报，就可以在很大程度上避免过重的税务负担；而超过1000 万美元的，同样也有许多合理避税的手段，包括购买债权丶信托基金等，这也是为什么美国私人财富常常得以传承的原因。那么，对于这些移民海外的中国富豪来说，什么样的配置才能在避税的同时还有收益？“那就是合法丶合理丶稳定。”
以Non-USForeign Grantor Trusts（非美籍委托人信托）为例，如果外国信托的委托人不是美国公民或居民,那么信托所得的收益虽归属受益人, 但并不受美国利得税所限( 除非该收益来源是美国) ，亦称为“外国归国委托人信托”, 它是由非美籍人士为了受益人设立及资助的信托，部分或全数受益人为美国公民或居民。
举例来说，王先生及其家人为中国公民，王先生拥有境内外多处房产，并拥有境内外上市的多家公司股票和大量人民币和美元现金，其子女计划获得美国国籍，并在美国购置物业，而王先生也年逾花甲，并对中国可能即将开始征收的遗产税感到担心，但同时，他不希望子女在其离世后立即获得全部资产，并希望在有生之年继续拥有资产的控制权。
在这种情况下，王先生就可以考虑设立一项移民前信托，用以持有位于中国境外的部分或全部资产，并以该信托名义在美国购置物业。该信托如结构得当，可使信托中的资产永久性免受美国遗产和赠与税所限。根据现行法律，这意味着每一代人都可以节省40% 的美国联邦税。
而同时，王先生可以继续拥有信托资产的控制权和投资权，并在子女留学期间，将信托收益分配方案设置为分批丶按条件分派给子女，使子女不能立即花光所有财富。并通过提前设定信托的受益人和向受益人分派资产的方式，保障财富不会因为子女未来的婚姻纠纷或离异而流失。
不过需要指出的是，这种结构包含信托融资，因此必须在家庭迁移到美国之前设立。此外，中国的富豪家族也可以通过其它可能的规划，来进行家族财富的传承，减少未来的美国税务和申报责任。
总之，考虑移民美国的任何非美国公民，如果不进行美国入境税务规划，那么就很可能会犯下重大的财务失误。此外，进行此类税务规划的时间节点以在赴美之前为宜。杨永民解释说：“在美国进行投资或确定居所之前，先行进行税务规划并做出相应安排，最简单丶最合算而且最有效。”仅供参考。 谢谢！