Turtle Rock(5月初到7月中旬）的独立屋成交市场报告如下。
Summit这个24小时门卫社区的豪宅把Turtle Rock独立屋的整体价格拉上去不少，Summit是Turtle Rock价位最高的小区，户型大，年代也比较新基本九十年代末的房子。
Concordia这个Turtle Rock西北角的门卫社区价位比较低，平均每呎价位才$800多，它有个房子在市场日期比较久，把平均在市场的日子往上拉了不少。
下次咱们会不会要再细分成小区块来总结呢？
我们大团队下的小分队开始合作行动，第一次亮相在这个Turtle Rock独立屋市场报告。
要不要做一份中文版的，请大家建议。我还没来得及做。
最后一排108%，是用成交价除以当时挂牌价，得出来的，证明成交价是高出要价的。
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红笺小字
2024/01/30
图一：尔湾近五年房价涨幅，一直曲线上升；现在房价比去年同期上涨37.%
图二： 尔湾近五年房屋库存跌幅，一直曲线下降，现在库存比去年同期下降50.6%。
尔湾Turtle Rock一直房源匮乏，现在不上车，将来你住不进来了。将来住进来了房价高了，那么地税也高了。
最羡慕的是，从前有人30万买的房子，现在300万市价，可他们交的地税很低，还是以当初买价为基准，房价按每年2%增加征税。这就是为什么自住房越早买越好。
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尔湾Turtle Rock 的Broadmoor小区最近半年房价分析。
Broadmoor小区的范围包括Culvert Drive--Shady Canyon Dr 和Turtle Rock Drive之间的区域，在Turtle Rock Drive 的下方，这片区域是Turtle Rock价位比较便宜的区域，大致$200万左右可以买到一个2000呎左右的房子。
但推倒重建及翻新的也有三、五百万的。这个小区靠Shady Canyon这一边，位置比靠Culver Drive那边好多了，空气更好，因远离Culver Drive，更安静。
下图可以看出，最近半年卖掉的房子中，平均每呎$1165.94，房价平均值$2,372,250。平均在市场的天数是8天。 总体看来，成交价和挂牌价的比率是108%，成交价高于挂牌价。
8个房子中，只有一个房子是低于挂牌价$2.万成交的，其它都是等于或高于挂牌价成交。
大家看看下面几张图，您会很清楚房市会不会像您预期的那样会崩溃，有没有便宜可捡，有没有拍卖屋可以买。
第一张图，新上市的房源一直在递减。
第二张图，失业率目前只有3.5%，2008-2012是8.3%
第三张图，贷款月供和收入的比率，目前比过去低。跟2007年比，现在是在谷底。
第四张图，屋主们拖欠债务的比例在直线下降
第五张图，房子有很高的equity
30%的房子屋主已经拥有一半的房产, 29.2% 在一半以下，38.7%的屋主已经付清了贷款，只有2.1%的屋主是负资产，这个比例很低。
第六张图，豪宅在大的经济危机时的负债和2023年负债比较，2023年的负债几乎可以忽略不计
这些图表告诉咱们，屋主们的财务状况良好，非卖不可的房屋不多。等房价降的伙计们，情况不容乐观
我期望房屋库存增加，每天邮箱里自动发送的房源似乎有所增加，但是，当我把数据整理出来后，发现这周边四个城市的房屋库存还是不那么乐观[捂脸]
我每天都在仔细审查市场，比看官您更认真。
Irvine, NewportBeach, Newport Coast, Corona Del Mar
附近这4个城市的在售房源，从7月10号到8月12号数据：
尔湾在售房源在下降，
新港在售房源在下降，
Newport Coast 在售房源在下降，
只有Corona Del Mar增加了9个房源。
注：SFR (single family residence)独立屋
Condo康斗
Town (Townhouse)联排别墅
（实际上Townhouse 是condo的一种，有些标注没分那么细，把Townhouse归类在condo了）
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