说说美国房屋租赁担保市场    在美国，房产投资出租市场非常巨大，美国出租房屋，有多种保险。    美国房屋首先有火灾险，凡是贷款购买的房子，都必须购买此险种，否则银行会强制购买。    美国出租屋，房东有出租险，租客也要求有租房险。    但是，房屋租赁担保产品（Home Rental Warranty ），保护屋主遇到不良租客，得到权益保护服务的产品却没有。    在日本，这方面的产品却非常发达，不过产品费用是年租金的百分之十。    美国作为一个完全的市场经济国家，这方面产品不发达的原因，值得思考。    始于2020年的大流行病，让很多房东苦不堪言，他们缺乏维护权利的专业知识，也缺乏维护权利的法律知识。    近乎空白的美国房屋租赁担保市场，是否蕴含着巨大的商机？！又是否很多人真正需要？！    房屋租赁担保服务产品的本质又是什么呢？它更多的是为屋主提供选择租客前的风控，租客出现问题后，为屋主提供法律帮助与承担屋主租金损失，保证屋主财产与租金的安全。    Lyndon 于美国洛杉矶    本栏目所有文章均为原创，版权所有，未经许可，不得转载，违者必究。     

长期投资美国房产能稳赚不赔吗？    一、美国租房市场概况    根据美国人口普查局2019年普查的数据，全美国1.228亿个家庭，有4410万户家庭租房，占比36%，7870万户拥有自有住房。    租房人群主要包括年轻人、少数族裔和低收入者。    七成以上的房子是个人投资者拥有，用来出租。    以黑人或非洲裔美国人为户主的家庭中，约有58%的家庭租房；西班牙和拉丁裔52%；非西班牙裔白人27.9%；亚裔不到40%租房居住。    年轻人（35岁以下）约有65.9% 租房居住，相比35岁至44岁的人中42%租房居住，而45岁至55岁的人中大约占31.5%租房居住。    在2019年的近4410万个租房家庭中，超过45%的人支付的租金相当于家庭总收入的30%以上。    全美4410万租房家庭，每个家庭房屋月租金中位数按1500美元计算，每年租房市场金额大约为8000亿美元左右。    美国最大州——加州家庭总数1300多万户，其中出租房的比例是45%，出租房总共近600万套，平均月租金近3000美元。加州租房市场年收入达到2160亿美元左右，占全美市场超过四分之一。    所以，加州房屋市场是全美最大的市场，也是房产投资者重点关注的市场。    市场就是财富，美国房屋出租市场巨大，所以，众多投资者在美国房屋市场趋之若鹜。    二、美国房产投资机会    很多朋友问，美国房屋现在适合投资吗？    房市低谷时有人问，房市高潮时有人问，房市平稳时也有人问。    很多投资者都妄想抓住美国房市的底部，我可以这样说，您有幸买在底部，那也是碰上的。    笔者一直强调一个观点，只要坚持长期投资，美国房市，任何时候都是机会，任何时候都有机会。    如果想短期投机炒作美国房市，那最好不要参与。美国房屋交易佣金费，税费等，只会让您瞎子点灯，白费功夫。    投资美国房产，需要看美国房屋历史走势。    2008到2009年美国房市的大跌，可以说百年不遇。美国房市底部三年左右的盘整，2013年开始上涨，到2022年再来看，今天的房价，部分区域已经是2006年房价高点的一倍。    这说明什么呢？只要坚持长期投资，2009年的底部是暂时的，1995年的底部也是暂时，1980年的底部，更是遥不可及。    而顶部呢？美国房市没有顶部，它只会一浪高过一浪，这就是必须坚持长期投资美国房市的原理。    三、美国房市投资的风险    美国房市投资有风险吗？它的风险又在哪里呢？应该如何规避风险呢？    任何投资都有风险，但是美国房市相对于美国股市、美国国债、数字货币等金融产品的风险，美国房市的风险可以忽略不计。    美国房市投资的风险主要有：    第一、利用贷款杠杆买房出租，租客无法付出租金，不能及时给付银行贷款，造成房屋被银行法拍。    第二、出租过程中管理不善，与租客发生法律纠纷，惹上官司，赔掉房子。    第三、买到有重大问题的房子。    这些风险能够规避吗？当然能！    第一类风险可以通过两个方式规避，一是购买租金担保服务产品，二是存够六个月到一年的月供保证金。    第二类风险规避，将房屋委托给专业人士或公司打理出租。    美国房屋投资，首先必须遵守美国相关法律，其次是尊重市场，再次是维护好屋主与租客的共同利益，只有共赢，才有未来。    作为投资客，维护房屋产权安全是第一位的，其次就是租金现金流正常。其它因素不能过多计较，否则投资必定失败，或者中途放弃。    第三类风险控制就是买房时，一定要尊重专业人士的意见，千万不要自以为是。找房产经纪人，人品大于专业能力，专业能力大于服务。    美国买房，无论自住还是投资，笔者一再强调，不要买有硬伤的房子，任何时候都要买一个好房子，这是投资成功的重要保证。    美国市场经济十分发达，各种需求的服务产品也越来越细分，越来越专业。 找专业的人做专业的事，可以规避投资风险，保证投资回报。    四、美国房产投资现状    房产投资，是很多美国人最重要的投资。    笔者身边的朋友，1990年代从十万美金进入美国房市，经过三十多年的发展，现在拥有近四十栋房产，价值超过两千万美元。    他不断运用杠杆，同时不断将房产增值部分通过贷款取出，作为下一套房子的首付，买下房子，再行出租。    不断滚动与循环，一生二，二生三……    笔者在美国房产行业近十年，带领团队帮助服务数百个客人，服务管理房屋出租近五十余栋。    很多客人都从美国房产投资，获得了丰厚的回报。    房产作为生活必须品，也是美国最重要的附加金融产品，它吸取的资金，它隐藏的财富，非常巨大。    全世界有钱的个人，财团，都喜欢投资美国房产。    运用贷款投资美国房产，还可以避免资本获益税负，在美国其它任何金融产品都无法做到。    长期投资美国房产，是一门好生意吗？见仁见智。    任何行业，都有人成功，也有人失败。成功需要很多因素，而失败只需要一个因素。    Lyndon 于美国洛杉矶    本栏目所有文章均为原创，版权所有，未经许可，不得转载，违者必究。 

为什么洛杉矶很多出租屋变成了大麻屋？    笔者在工作过程中，经常遇见种植过大麻的房屋，有被法拍的，有重新装修上市出售的，还有正在继续种植大麻的。    大麻屋是如何形成的？    在洛杉矶，我仅遇见过一次屋主把自己房子用来种植大麻的。也遇见过一个读者告诉我，他的房子是租给种植大麻的，租金很不错。    其它种植大麻的房屋，绝大多数都是经纪人与租客勾结，将出租房屋用来种植大麻，通常这些房屋的屋主都不在洛杉矶。    笔者及团队管理房屋数十栋，遍及大洛杉矶地区数十个城市，近十年来经历各种各样、各种肤色、各种族裔，来来往往的租客数百个。目前，我们没有房子发生过种植大麻的事件。    我们对租客的审查，比买房还严格。因为我们非常清楚，租客没有入住房子前，主动权在我们手中；一旦租客入住，主动权就发生转移了。    所以，挑选一个好租客非常重要！    大麻屋有哪些严重后果？大麻屋修护费用大吗？    种植过大麻的房屋，被警察查封后，重新修复，必须报政府审批，而且需要有加州建商执照的人才能参与。    每一步修复工序，政府都需要监督，修复好后，还需要环保部门的检测报告，房屋是否会对居住者产生身体伤害。    报批加上修复时间大约一年左右，根据房屋大小，费用数万美元到数十万不等。    修复好投入市场，会遭到绝大部分买家的嫌弃，淡季很难卖出，旺季会有不怕事的人接盘。但是住在里边的人，多少会有一些心理阴影。    这也是投资美国房产的另一种风险吧。    Lyndon 于美国洛杉矶     

美国有提供房屋租赁担保服务的公司，作为投资房产出租的您需要吗？    美国投资房子出租的主要风险在哪里？主要在于租客不付租金，造成房贷不能按时支付。    您每年只需要按照年租金3%，向落基山房屋租赁担保服务公司交付房屋租赁担保服务金，该公司即为您提供十二个月的租金安全保证。让您运用贷款杠杆投资美国房产无忧！    如果您的租客发生延迟，或者没有能力支付租金，落基山房屋租赁担保服务公司都为您承担租金损失，同时由该公司负责帮您处理与租客的所有事宜，如与租客协商搬离，或者进行驱离等。    驱离期间，租金损失都将由该公司帮您承担，而且由此产生的费用也将由该公司承担。    作为屋主的您，是不是感觉完全可以规避出租房屋的风险？！    落基山房屋租赁担保服务公司，有专业的律师团队，有十年房屋买卖、出租、管理经验的专业队伍，我们将为您投资美国房产保驾护航！    美国落基山房屋租赁担保公司  Rocky Mountain Home Rental Warranty INC       

我们遇见了史上最爱惜房子的租客，可惜她要搬走了！    我们位于奇洛岗一栋独立屋，2017年帮助客人以85万美元的价格买入，房子建筑面积2689平方英尺，占地面积8568平方英尺，建于1992年。    这栋房子先后经历了三任租客，房东需要卖出房子，现任租客本来八月到期，他们提前找到了房子，但是通过协商，六月中就提前搬家。    今天检查房屋，房子的味道比刚刚买入时还好。过去十年，我们先后经历了两百多个租客家庭，这家租客可以评为史上最好的租客。    租客男主人是医生，女主人是家庭主妇，非常有爱。可惜他们马上就要搬走了，我们希望今后多多遇见这样的租客。    这栋房子目前Zillow估价128万美元，我们准备以125万美元上市。房子后院有游泳池，屋况很好，非常有卖相。    当前开价不是成交价，最后价格会与市场接轨。卖高还是卖低，取决于多少人出价。    （这是我们今天的第二站，第一站是奇洛，稍后我会写一篇文章：一个注定失败的房产投资案例，敬请关注。）    海纳愚夫 于美国洛杉矶   

一个注定失败的投资案例    今天去奇洛看了一栋房屋，客人希望委托我们出租管理，了解房屋情况后，我明确告诉客人，这个案子我们不会接，但是我会为她出主意，帮她尽快解套抽身。    这个房子面临的几个问题，注定这个投资将失败。    第一，房子处于一个干道上，来往车流产生巨大噪音，属于硬伤，我的客人根本不会买这类房子。    第二，房子屋况极差，注定很难找到优质租客。    第三，房子分前后屋，分租两家不同租客，更注定影响租客整体质量，很难找到优质租客。    第四，房子属于两个不同Owner，还有矛盾。    以上种种问题，我告诉她趁现在房市不错，赶紧出手。以前租客已经出现问题，刚被驱离，继续出租找租客的话，将极大可能面临相同的问题，因为租客群体注定了结局。    我告诉屋主，房子投资成败关键在于租客。什么样的房子，住什么样的租客。她说她已经上法庭四次驱离租客，我们管理五十多栋房子，十年经历了两百多家租客，也不过才上法庭驱离一次。    我不得不佩服她的毅力，她还在美国房产投资市场中奋斗。    海纳愚夫 于美国洛杉矶     

加价一万一，门尼非再成交一处优质投资房    上周日我们看了5处房上市的房源，三个为Open  house，其中一套房屋评分为95分，我们代表客人递交offer。    房子开价64万9，卖家开价高于Zillow的61万7的估价。房子4个卧室3个卫浴，室内面积2,723平方英尺，建筑占地面积7,405平方英尺，建于2008年，HOA费用：70美元每月。    房屋为刚上市开放参观，所以在我们周日晚上与卖家经纪沟通时，卖家经纪表示没有收到任何offer，但是除了我们之外还有另外一个买家联系她表示一定会出价，并且出价不会低于他们的上市价格。    在经过与卖家经纪的沟通后，于周日晚上，我们出价65万美元，20天交易时间，同时移除所有后悔条约。卖家经纪告知我们，卖家会在周一下午看所有收到的offer，并会在晚上回复所有offer。于是我们与卖家经纪约定好，周一在卖家看offer前通一下电话，了解一下房屋的市场反应详情。      周一下午与对方经纪通话，对方表示有一个贷款的offer，出价比我们高，由于我们与竞争者的出价都已经达到卖家心理价位，所以在价格差别不大的前提下，屋主想要更好的交易条款。    在经过与对方的沟通后，卖家表示，由于军队调令只明确会在7月1号前调离，具体的调离日期还在等待通知，而卖家又想早日结束房屋交易。在顾及早日交易结束，并且不会产生交易结束后需要马上腾空房屋的情况下。    我们以66万价格，30天交易时间，移除所有后悔条约，并且同意交易结束后，如果卖家有需要，可以免费居住不超过7月1号的条件达成交易，与周二进入Escrow，开始办理交接手续。    海纳地产团队 Tony    原创文章，版权所有，未经许可，不得转载，违者必究。                                           

加价四万，门尼菲再成交一处投资房    周三我们看了四处刚刚上市的房源，有三处房源值得出价，我们代表客人直接Offer了90分的房子。    房子开价61万美元，卖家开价明显低于市场价。房子四个卧室三个卫浴，室内面积：2,723 平方英尺，建筑面积：7,405 平方英尺，建于：2007年。    房屋市场估价已经接近65万美元，有个助理说卖家开价是在钓鱼。房子质地，格局，屋况，后院都非常不错。    我们与卖家经纪沟通，房子上市仅两天，他们准备周六、周日开放参观，然后让大家来竞价。我们需要马上签下Offer，卖家明确告知，低于65万直接免谈，就等着下周竞价。    为避免竞争，与买家商量后，同时比对市场在售所有房源，65万买下这处房子，也是最优的选择。如果下周竞价，极有可能超过65万美元。    所以，美国卖房，开价过低，只是一个噱头，价格最终还得与市场接轨。    海纳愚夫 于美国洛杉矶                                             

帮助客人抢到一处非常漂亮的房子    这处房子位于门尼菲Lake Elsinore社区，房子上市不到一天，就被我们发现，刚好第二天门尼菲收房，便安排助理预约上门实地参观。    进入社区就是漂亮的游泳池，健身房。社区房子整洁有序，非常清新，傍山而建，美观大方。    进入室内，就让人非常惊艳，一位入职不到半年，居住美国十多年的助理，说是入职以来看见过最好的房子。    由于职业关系经常看房，我累计看过房子上万间，也要半年或者一年才能遇见这样一栋房子。    回到家中，即刻通知一个现金买家客人下Offer，并与对方经纪人沟通，希望以开价65万签下来。对方经纪人告知有可能，因为卖家急于成交。    但是，周五下午有一个出价67万的贷款Offer进来，卖家经纪问我们67万能不能接受，我即刻通知客人，马上接受，我们星期五必须搞定买卖合约，要知道，此时买家还没有看过房子。    因为我知道，如果卖家周六周日开放参观，必将吸引来更多买家，此房飙价到70万，实属正常。我们周五必须达成交易，阻止卖家周末开放参观。    买家接受了我的建议，快速签字，同意了卖家的所有要求，价格涨至67万美元，As- is，不后悔，交易完成后，卖家有权免费居住不超过29天。    在周五晚上，我们与卖家签署了所有买卖文件，合约生效，卖家不能后悔。    考虑卖家心理状态，我们周六与买家再一起到门尼菲看房，一共七栋，需要顺便看一下这栋买家已经拿下还没有看过的房子。周五我没有安排助理预约，因为我们的任何犹疑，都可能导致交易中断。  周六到了门尼菲，我们再与卖家经纪预约，确定了下午四点看看此房。    今天我们看了七栋最近一周内上市的房子，比较下来，有三栋值得选择，价格都在67万以上了。    不到四点，我们来到了已经签约拿下的房子，进入室内，犹如画中。买家也觉得这房子非常漂亮，虽然只有2200多平方英尺，但是由于格局一流，完全没有任何浪费的空间，所以并不感到小。    视野开阔，光线明亮，空间感强，装修精致，布局合理，景观一流。买家连连赞叹，好房子，难得的好房子！    因为相信，所以得到！只是，这房子用来出租，着实有点可惜啊！    海纳愚夫 于美国洛杉矶    原创文章，版权所有，未经许可，不得转载，违者必究。                                               

美国房产投资，加州VS德州    本篇文章就有可能得罪德州的朋友，或者得罪在德州投资房产的朋友，笔者首先在此致歉。    逃离加州，一直是网上热炒的话题，但是，笔者认为，迫于加州的房价与生活压力，您是逃离了，您下一代还得努力回游。    您下一代付出的代价，将会比您大很多很多。    加州得天独厚的阳光、沙滩、太平洋，全球精英的进入，全球资本的进入，加州富可敌国的经济体量，这些核心竞争力，注定了德州不在一个层次。    加州房产，注定了它的不平凡。过去一百年美国房价的走势，加州房价的上涨趋势，幅度，没有任何一个州可以抗衡。    加州每年房屋租金收入目前在2600亿美元左右，占全美五十个州的四分之一。而德州每年房租收入仅在600多亿美元，差距不是一般的大。    从房价上涨幅度来看，过去一百年，加州也甩德州几条街。    近年来，很多朋友因为德州房价低，租售比高，纷纷奔赴德州买房投资。    可是投资与人生一样，它是长跑，而不是短跑。买房投资租金重要不，当然重要，但是与升值潜力相比，租金需要排第二。    房产升值潜力大，房产流动性强，银行才会更喜欢，您就可以通过银行不断进行资产重组，获取市场上更多的优质资产。    身在加州的朋友，守着加州的金矿不挖，还跑去德州投资房产？！    当然，人类都是短视的，人性都是更看重短期利益的，这是无法改变的。我们都一样，笔者也无法逃脱人性的弱点。    笔者也是深入了解与研究了加州与德州的房产体量，房价涨幅，淡季成交时间，历史发展趋势等诸多因素，得出自己的判断，也仅代表一家之言。    德州的朋友们也就当俺胡言乱语，胡说八道吧。因为守着金矿也有人失败，守着煤矿也有人成功。    英雄不问出处，不问来路，只看现在与将来。江湖，从来都是以成败论英雄！    无论投资德州，还是加州，都祝愿您美国房产投资成功！    海纳愚夫 于美国洛杉矶    原创文章，版权所有，未经许可，不得转载，违者必究。   

美国房屋出租管理比交易更重要    进入美国房产行业已经将近十年，十年来，累计成交房屋上百栋，出租房屋经历租客数百个家庭，目前管理房屋出租近五十多栋。    近十年的工作经验与历程，深感房屋出租管理比交易更加复杂。房屋出租管理服务到位，是美国房产投资者，房产安全、房产升值的重要保证。可以说，是比房屋买卖更重要的延伸服务。    中美房屋出租游戏规则差异很大，对房屋在出租过程中遇到的问题，必须及时处理。否则，就会小事酿大，大到难以收拾，最后租客拒付租金，甚至反诉屋主，给屋主造成巨大损失。    从寻找租客开始，就必须遵守美国游戏规则。美国作为一个数字化管理的社会，我们必须透过冰冷的数字，去寻找合适的租客，而不是见面凭感觉。    任何社会都有好人与坏人，老美也一样，上帝与魔鬼并存，富人与穷人并存，君子与小人并存。数字脉络背后，就是一个人真实的反应。    选定租客，在租客入住后，我们需要为租客灌输妥协、合作、共赢的价值理念。本着小事租客能够自己解决，就尽量自己解决，避免为屋主增加更大负担，在租金增幅上也尽量照顾租客，实现共赢。  屋主随意上涨租金，也会造成租客不稳定，房屋空置期就会更长，对屋主也得不偿失。    笔者在房屋管理服务过程中，也遇到一些只考虑自己利益的屋主，这让笔者团队在中间就非常难受，为避免事情最后造成不可收拾，笔者通常先垫资解决问题，善始善终，合同期满即刻取消与客人的服务合作。    每一栋房屋在出租过程中，都或多或少会产生一些问题，作为投资人，一定要有正确心态面对出现的问题。虫害、水管、空调，甚至霉菌，都是容易出现问题的环节。笔者有很多自住房客人，也经常找笔者介绍维修工人。    依据笔者经验，每一个投资者，每栋房子每年应该作出1200美元预算维护费用。    中美之间，跨越太平洋，白天连着黑夜，很多投资者买下房子后，以为万事大吉。无论房子空置还是出租，都牵涉着方方面的事情，地产税、物业费、保险，房屋维修维护等等繁琐事情，比房屋买卖更加重要。    海纳愚夫 于美国洛杉矶    原创文章，版权所有，未经许可，不得转载，违者必究。   

老外房东的房子为何租不出去？    前不久，助理Tony接到门尼菲一个老外房东的电话，说他有个房子出租，已经一个多月了，他的经纪人不仅把房子租不出去，而且还不理他。    他看见我们有不少Listing，而且房子很快就找到租客了，希望把房子交给我们管理出租。助理Tony以为拉到新的房东客人，非常高兴。    老外给了我们房子地址，经过查询，原来是一处三房康斗，要求月租金3000美元，房子是2022年刚刚建好的新房。    我要求Tony与老外沟通，需要要他明白，这房子租金价格已经脱离了市场，要价过高，目前根本不可能租出去。他必须降价到符合当前的市场价格，大约在2700到2800美元。    如果他同意，我们才能接这个案子，否则浪费我们的时间与精力。根据常识，他目前的经纪人不理睬他，一定是有原因的。    Tony与老外沟通后，老外坚持己见，说自己的房子月租金就值三千美元，房子已经空置了一个月，已经损失了3000美元，最多只能降到2950美元。    我告诉Tony，不需要与他浪费时间了，让市场去教训他吧。    美国租房也好，卖房也罢，开价脱离市场，高高在上，将无人问津。房屋市场公开透明，没有人是傻子。    海纳愚夫 于美国洛杉矶    原创文章，版权所有，未经许可，不得转载，违者必究。     

这种卖房子的条件您会接受吗？    最近在门尼菲看房，遇见一栋房子格局，屋况，价格，都非常不错，但是房子上市已经一个多月了，还没有卖出去。    当前市场火热，这房子卖不出去，一定有问题。跟随我们一起看房子的客人，都看上了这栋房子。    事出反常必有妖，我安排助理找对方经纪交流，原来房主家庭有一个老人，房子卖出后，无处可去。卖房附加条件就是，这栋房子需要留下一间给老人一直居住。    这栋房子五个卧室，四个卫生间，市价已经超过七十万，当时报价65万，目前价格又降到了63万美元。据我的估计，目前价格还是不会有人出价。    我们在看房过程中，看见过这个老人，我与他简单聊了几句，他告诉我，说这是一栋好房子。但是，这位老人明显有老年痴呆症状。    在美国，很多老人也与儿女住在一起，也有住在儿女旁边的，也有住老年公寓的。这个有些痴呆的老人，很明显，遭到亲人嫌弃，没有人接纳他，已经无处可去，家中亲人才会出此下策。    那这栋房子有此附加条件能够卖出去吗？估计很难很难！    笔者在工作过程中，遇见过各种奇葩的故事，今后会一一分享给大家。    海纳愚夫 于美国洛杉矶    原创文章，版权所有，未经许可，不得转载，违者必究。   

在美国通过警察驱逐租客的一次经历    一、    据有关方面统计，美国有36%的家庭终身租房居住，也就是说，美国有36%的群体买不起房子。    美国共有约1.2亿个家庭，约有4410万户家庭租房，每个家庭房屋月租金中位数大约1500美元，每年美国房屋市场租金收入大约7956亿美元。    所以，投资美国房产，是很多富人与资本家终身干的投资事业，因为这个行业永远不缺客人。    哪里有市场，哪里就有财富！    就笔者所在的加州而言，家庭总数有一千三百多万户，其中出租房屋的比例大约45%，出租房总共近600万套。    加州房屋平均月租金近3000美元，每年有2160亿美元的市场。    笔者有幸身处这个市场之中，也经历了很多奇怪的故事，今天与大家分享通过美国警察驱赶老美租客的故事。    二、    2018年5月，在尔湾帮助客人买下了一套四房两浴半的独立屋，当时市价近93万美元。    这是客人在尔湾买的第三套房子，屋主卖掉房子后，根据交易合约，卖家需要免费住到七月才能交付房子。    房子交付后，我们就上市出租，当时开价每月3700美元，但是，一直没有合适租客，经过两次价格调整，到3600美元，再到3500美元，房子空置了两个多月。    进入九月，无论买卖房屋，还是租房，都进入了美国房屋市场相对的淡季。    房子有贷款，屋主明显有些着急了。    这时，一个五十多岁的中年白人递交了租房申请，他的信誉分数还不错，有700多分，做销售工作，当时单身。    但是，他的银行账户存款余额并不多。    如果房子在九月不及时租出，到了十月以后，房子将更难找到租客。    迫于市场形势，屋主接受了这个租客的申请。    三、    租客住进后，心里总有一种不安的感觉。一个人，租住两百多平方米的房子，我们在老美城市森林湖有这样一个租客，但是，他银行存款余额近十万美元。    而这个租客，账户余额只有几千美元。    前三个月，这个老美租客按时支付了租金。    从第四个月起，他支付租金要么延时，要么找各种理由拖延。    根据美国法律，只要当月租金没有按时支付，即可启动法律程序，对租客进行驱离。通常是先发律师信，但是，屋主当时刚刚移民美国，考虑多方面因素，决定暂时不采取法律行动。    我们安排员工给租客送信，并去房子面见租客，然而租客的态度相当恶劣，直接将我们的两位员工赶走了。    根据美国法律，我们员工不能威胁租客，更不能恐吓租客，否则吃不了兜着走。    洛杉矶就发生过屋主及经纪人威胁恐吓租客，被租客以种族歧视反告上法庭，最后一栋房子搭进去的事件。    安排员工与租客电话沟通，好言相劝，租客时回时不回，总找各种理由不付租金。    后来租客干脆电话也不接，信息也不回。最后打电话给租客的紧急联系人，也就是租客的弟弟，租客才回电话过来，租客觉得伤害了他的颜面，对我们的员工破口大骂。    当然，租客可以有情绪，但我们不能有情绪。    四、    安慰受了委屈的员工后，我告知屋主，我们必须对租客采取法律行动。否则，损失将越来越大，而且，也让我们员工倍感压力与委屈。    我们合作的专业律师介入后，先花费了近200美元给租客送律师函。要求他必须规定时间内付清租金，否则将上法庭起诉他，对他进行驱离，同时进行租金索赔。    租客死猪不怕开水烫，完全无动于衷！    我们通过律师即时向法庭提交了诉讼，要求驱离租客。    这个官司毫无悬念，我们获得了法庭的支持。法院开庭，租客自知理亏，没有出现在法庭上。    法院宣判后，我们很快拿到了驱逐令。    法警确定驱逐时间后，提前向租客发出了限期搬离通知。否则，将被荷枪实弹的警察直接赶出房子。    五、    法警与我们取得了联系，叫我们找一个锁匠，按约定时间，到房子见面。    那天上午，我们与锁匠按预定时间到达房子，警察开着四辆警车随后到达。    六个警察先后下车后，与我们礼节性招呼后，叫我们暂时离房子远一点。    两个警察拔出手枪，双手托枪，先从侧院的门进入后院，进行了巡视，没有发现任何异常。    随后他们叫锁匠打开了门锁，警察举枪进入了房内，他们对房内进行了巡视，发现租客已经搬离。    随后，签署相关交接文件后，警察驱车离开了现场，整个工作完成。    当时我在想，如果租客没有离开，会是什么后果？如果租客反抗，又将会是什么后果？    根据美国法律，违抗法庭命令，当场与警察对抗，发生性命之忧，都不为过。    六、    从启动法律程序，到驱逐出租客，前后大约一个月时间。    由于屋主前期犹豫，租客累计欠有四个多月的租金，近15000美元。    如果屋主早下决心，损失不会这么大。    驱逐租客，前后花费大约不到1200美元，包括律师出庭费。    驱离租客后，屋主随后对租客进行了起诉，向法庭要求租客赔偿租金及相关律师费用。    屋主请求也得到了法庭支持，同时也获得了判决书。    但是，租客就是一个穷光蛋，他的银行账户没有存款，也没有可执行的财产。    屋主打这个官司又搭进去了1500多美元的律师费。    拿着判决书，找相关追债公司，最后也不了了之。    虽然，屋主损失了一些租金，但是，屋主也学到了很多东西，生活在美国，没有什么可怕的，只要在法律规则范围内行事。    后来，我们遇见租客拖欠租金，绝不犹豫，都马上启动法律程序，见到律师信，租客大多数都会老实。    因为，美国资深律师不会，也不敢随意开立律师函。出具律师函，必须有充足法律依据，否则，律师也会成被告，并因此留下不良记录。    后记    这是笔者从事地产行业九年多的历程中，屋主租金受损最大的一笔。    后来也遇见过租客付不起租金的情况，但我们都是马上启动法律程序，将损失减少到最低限度。    其中一位租客接到我们律师信后，很快支付了租金，从此也非常准时交付租金。    有一位租客家庭发生变故，确实困难，屋主损失一个多月租金，还给了租客500美元搬家费，劝租客腾出了房子。    九年中，我们经历了上百个形形色色，各个族裔的租客，出现问题的还是少数。    经历2020年到2022年的大流行病，美国有一些屋主也深受其害，租客交不了租金，但是也不能驱离租客，政府规定不能采取任何法律行动。    部分屋主，得到了政府帮助租客支付的租金欠款，也有部分屋主自己承担了损失。    但是，经历2021到2022年美国房价大涨后，美国房屋财产得到大幅度升值，也算是对有租金损失屋主的另一种回报吧。    海纳愚夫 于美国洛杉矶       本栏目所有文章均为原创，版权所有，未经许可，不得转载，违者必究。