感谢卖家和买家的信任，今晚我们递交了Offer.    最牛的买方经纪，不是每天带你看房， 也不是在看了几个月房子后，终于在各种抢房大战中，帮你抢到了房子……  而是，她按你的要求，在你的预算范围内，在你指定的小区里，找到了你想要的户型，而且这个房源不在市场上，根本没有人跟你抢！    在房源极度匮乏的卖方市场，帮你找到了最理想的、不在市场的房源，这才可以称得上最好的经纪人，名符其实的最牛经纪人。    别人带你看半年房，也许你什么也没看中；又或许，你看中了不少房，又总是没抢到；    而我，只带你看了一次房，你一次就成交了，以最好的价格，毫无疑问的，不需要加价抢的情况下，帮您买到了你的dream house！帮你节省了大把时间不说，还让你少死很多脑细胞，去猜价格，去打价格战。    其实也不是那么简单，看起来似乎是我一天卖了一套房子，全不费劲， 实际上是，背后我花了大量的时间在做研究，在找房源。为了帮您找到您想要的房子，我按您的要求，对整个县或整个城市的房源研究透了，我知道哪里有你要的房源。然后我在挨家挨户的问屋主们谁正准备要卖房。找到一个房子之前，我也许发了好几百封邮件，也许敲了好几百户人家，也许打了数百个电话……找到房源之后，我又对整个小区的已售和在售的类似房源做了研究分析，我要知道房子的准确市场价……  但这一切你都不知道，你只知道，我一天就卖了一套房子……    #卖房子的人[话题]##地产经纪[话题]##尔湾[话题]# #新港[话题]# #加州地产草儿      今天Offer的这个房子是我找到的一个24小时门卫社区内的off market的房子。最近一年里这个小区里只上市过两个房子，都是几天就进了escrow。  我今天也是第一次看房，三车的车库，房子真的是豪宅的气派，最爱它的书房。屋主是白人，短信电话联系了几天，今天去秀房，第一次看到屋主先生，到达门口时，我在车里看到他开车和太太离开，我摇下车窗跟他们打了声招呼，这位白人老帅哥的笑容很阳光很温暖，是长得很正派很善良的模样。     

卖了一个房子，也发给大家看看             

哈哈，老美说话很实在，他答应后院会做得很漂亮，因为他希望我下次还找他做。  大家何尝不都是这样呢？我做房地产的，也是希望照顾好每一个客户，真正为客户着想，帮客户争取最大的利益，希望下次客户再买卖房产时还会想到我啊  Haha, Americans are straightforward in their speech. He promised to make the backyard beautiful because he hopes I'll come to him again next time.   Isn't everyone somewhat like this? As a real estate professional, I also aim to take care of each client, genuinely considering their needs, advocating for their best interests. I hope that when clients think about buying or selling property again, they'll remember me.         

哈哈，老美说话很实在，他答应后院会做得很漂亮，因为他希望我下次还找他做。  大家何尝不都是这样呢？我做房地产的，也是希望照顾好每一个客户，真正为客户着想，帮客户争取最大的利益，希望下次客户再买卖房产时还会想到我啊  Haha, Americans are straightforward in their speech. He promised to make the backyard beautiful because he hopes I'll come to him again next time.   Isn't everyone somewhat like this? As a real estate professional, I also aim to take care of each client, genuinely considering their needs, advocating for their best interests. I hope that when clients think about buying or selling property again, they'll remember me.         

    Shady Canyon爆款成交价超过要价$62.5万，这个加价有点猛，买家是华人，11天的escrow，全现金！    谁还能抢赢他！志在必得，这几块钱算不得什么……  当初我发这房子的时候，真的是一片赤诚，很希望识货的买家速度拿下。可惜了，不是我的买家买了。    浪费我这么认真的发视频，我很少认真发视频的 这伤心谁能懂  成交价正好在挂牌价上加了10%，挂牌价$599.5万，$662.5万成交。 

greatschools还尔湾学校一个清白 看尔湾高中学校评分：    之前greatschools给学校的评分有3项指标，分别是  Test Score （考试成绩）  College Readiness （大学准备程度）  Equity （各种族、各家庭收入等级、残疾和健康孩子，等等，他们的成绩及各种表现的差距大小）      前段时间有加了1项指标  Academic Progress （学业进步程度）。      这几项指标中，其实核心的只有Test Score 和College Readiness，这两项高，证明学校就好。    Equity不重要，Academic Progress就更加是无稽之谈，学生如果本来就成绩很好，他的进步空间就小，如果以这个做标准，岂不是越好的学校，这项评分就越差吗？    最近看尔湾的学校，Academic Progress这一项已经去掉，还尔湾学校一个青白。但其它城市的学校，还有这项评分，估计日后会慢慢去掉。      同样是9分的学校，也是有差别的，你得看Test Score 和College Progress这两项的分数，这两项分数如果都是10分，尽管总评分9分，那其实它就是个10分的学校。 像University High和 Woodbridge High同样总分是9分，但实际上University High是个10分的学校，比Woodbridge好，具体要看Test Score和College Readiness。      下面是尔湾北边的Northwood High School、Portola High、Arnold O. Beckman High School，尔湾中间的Irvine High、Woodbridge High，南边的University High ，新港的Corona Del Mar 学校。    新港的Corona Del Mar High那项Academic Progress指标就还没有去掉。     #尔湾[话题]##学区房[话题]##新港[话题]# #尔湾房产[话题]# #尔湾地产经纪[话题]# #尔湾学区房[话题]#   

  昨晚给朋友推荐上图这个用来出租的投资房，朋友说这个房子的单价怎么比其它的高出一倍，我觉得特别奇怪，这个价格不高，怎么她查的会高出一倍呢，不知道她是用什么方法在做比较的。      于是我上房地产官网，找同时达到一下条件的房子：  附近同一区域的、  最近六个月内卖掉的和正在市场卖的、  独立屋 single familiar 、  1957-1977年之间的、  室内面积1200呎--1800呎之间的  占地7000呎--15000之间的  搜到下面链接里这些房子的信息：    https://member3.thehouseclub.cn/share?is_share=true&agent_id=1329&coded=db3f910701fd61bdc5d0        上面这个链接里的9个房子中，  只有咱们看的这个正在卖，  第2和3在escrow,  第4-9已经卖了。  从左到右，  黑色圈里的是房价，  蓝色圈里的是每呎单价，  绿色圈里的是室内面积，  灰色圈是建筑年代，  黄色是占地面积，  红色是在市场的天数，  紫色是卖的或者挂上市场的日期。    红色圈里，只有一个房子107天才卖掉，其它都是11天之内就卖掉了      比较房价，不能只是看室内面积每呎单价，还要看它的占地大小，里面的装修好坏，有没有景  占地大的价格当然高些，  装修很好的比没装修的价格高些，  有景的比没景的高些  有泳池的比同样条件没泳池的价格高些，泳池的造价有多高，它的房价就该高出多少      顺便发给大家看看，不浪费我打了这么多字   

每一次Final Walk through （最后的房屋检查）都需要认真对待。今天早上做完运动后，就认真的化妆，换衣服，把头发盘好，还戴上了隐形眼镜。带上原来要求修理的清单（RR）以及屋主的回复（RRRR）、屋主答应留下的家具清单，并列好各种需要问Seller要的信息清单，出发了。    这个房子离我比较近，开车十分钟就到了，我11点准时到达，卖家经纪和卖家男主人早已等在家里。和他们一一握手后，开始我的检查。所有需要修理的项目卖家已经修好，原来商议好要留下的家具都留下了，屋子非常干净整洁，十分赏心悦目。真的是一次很愉快的walk through。 除了主卧的百叶窗有一个搭扣掉了，白蚊的几处修补还在过程中没完成外，其它都没问题。卖家经纪答应去找一个小搭扣把百叶窗修好。    最近六个月小区里只有3个交易，小区房价中位值$530万，小区平均每呎价格中位值$1,380，而我们这个房子，我帮买家杀价$26万下来，这样每呎单价才$1,149，这是一个非常好的deal，这个Newport Coast 的24小时门卫社区，单价只达到尔湾Turtle Rock的每呎价格了。    当初的谈判过程其实是相当艰难的，从送offer，来来回回几次讨价还价，到最后达成一致，前后经历了两周，史上最长的一次谈判。9月7号送offer, 9月20号才Open Escrow。这过程中要摆平卖家和卖家经纪，还要说服买家，真的不容易，个中滋味一言难尽。    Open Escrow之后，还帮助买家摆平银行帐户被锁的问题，从最初offer 的全现金变成贷款需要说服卖家接受改变的问题，安排好贷款签字去大使馆委托公证的问题。    这个房子是我带买家看了两周后，买家一家都一见钟情的房子，房子装修很好，走进去的感觉非常舒适，院子大，私密性好，位置安静，老美屋主对房子维护得相当好。买家很喜欢这个房子，以最好的价格买到了它，非常开心。屋主在这里住了二十多年，现在儿女都在东海岸工作，空巢夫妻要搬去波士顿，高高兴兴的把屋子卖了也很开心，真的是皆大欢喜。    尽管年底快到淡季，但目前Newport Coast还是slight seller’s market, 杀价$26万下来，还帮买家争取到了几乎整套家俱，这是相当可观的战绩，我以此为荣。#NewportCoast#NewportBeach#新港#美国买房#美国生活#门卫社区   

我这人是不是有点傻……    带客户看了两个房子，一个佣金2%，一个佣金是一个固定值，算下来0.5%不到，但这个低佣金的明显就是一个爆款，位置超级好，三面无邻居，在山上，价格还便宜近$100万。我还是极力推荐这个爆款给客户。在别的经纪人看起来，我是不是很蠢呢    我真的是希望帮客户买到最好的房子，佣金多寡不是我考虑的重点，虽然我不是富人，只是一个小小的经纪人，但我不在乎钱！有比钱更可贵的东西，那是人的心灵。我不是一般的经纪人。    在2020年疫情抢房期间，我曾经帮一个客户去抢一个爆款好房，卖方经纪人是白人，我问他是否有自己的买家，他回答我说，他不需要钱，他虽然有自己的买家，但那不妨碍我的买家买房，谁的offer最好房子就是谁的。  就为他这句话，我对他肃然起敬。他也是Coldwell Banker Realty的，他在尔湾附近白人区的一个办公室，不在我们Newport Beach的office。如果我代表卖家，我也会这样做。    后来我的买家买下了那个房子，我们加价不多，加的数量恰到好处。目前那房子市值已经涨了$五六十万。           

最近大家都在问我尔湾的学校的学分问题，说目前尔湾学校的学分都下降了。      目前尔湾学分的下降，是因为Greatschools. org目前加了一项新的评分标准, 叫Academic Program ，这一项的评分都比较低，所以把总分拉扯下去了。      “Academic Progress" 意指学生在学业表现和技能方面的进步提高。这可以包括多个方面，如考试成绩、年级水平的熟练程度、课程完成情况、出勤率、行为等。简单说就是进步程度。有些人本来成绩就很好，进步当然就小了。用这个来做评分，greatschools 这有点不太妥当。      差学校可能学生进步更大，那这一项分数反而比好学校的学分就更高了。大家转动脑筋想想便知原委了。      实际上Test Scores（考试成绩），College Readiness（大学准备程度）这两项才是最重要的评分标准。      所以其实排名还是要看以前的老排名，之前University High, Northwood High都是10分的学校， 新学校Portola High 后来居上后来也是10分。      目前这三所学校的考试成绩和大学准备程度两项仍然都是10分，所以它们还是最好的学校，大家不要被Academic Program 这一项的评分弄得迷惑和不安。      最下面Equity这一项，是表示学校给所有学生公平和平等的机会，无论学生的背景和情形如何，都为学生提供资源、支持和机会，以解决教育差距。                  #尔湾学校[话题]##尔湾学区房[话题]##尔湾学区学分[话题]##尔湾学分下降了吗[话题]##尔湾学区房[话题]##学分[话题]#