拍卖屋驱客谈判记 今天去到拍卖屋，两个助理不敢上前敲门，害怕屋主开枪打他们。最后倒有点像我拿枪顶着他们的后背，“上不上，不上我就开枪打您俩了！”我说您们看见美国有新闻报道，拍卖屋主有开枪的吗？ 我们拍卖的康斗有一个小院，院子里呆着一个印度裔老人，还算和善。与他打过招呼后，问他是不是屋主，他说不是，他与儿子租住在此。 我们向他表明了来意，明确告知，这个房子已经被法院拍卖，我们是新的屋主。他需要停止向以前的屋主缴纳租金，而且，我们将不会继续出租，需要重新装修，再上市出售。 所以，租约需要解除。如果他们在一周内搬离，我们给予6000美元补助；如果超过一周，在两周内搬离，我们给予4000美元补助；如果超过两周，我们不给予任何补助，直接启动法律程序，进行驱离。 老人告知，他儿子不在家，明天早上去可以见到儿子。我们将所有条件告知后，请他转告儿子，同时请他儿子电话联系我们。我们给予他们三天的时间来考虑，给我们一个答复。 老人还会说中文“你好”，说还有什么中国朋友，与我们套近乎。在准确表达意图后，我们与老人告别。 法拍屋的主人已经不知身在何处了，也不知道屋主为何不还银行的贷款了，房子每月有租金，按理说有收入，应该可以支付月供。老美的逻辑，搞不懂！ 这个小区紧邻一个湖泊，社区漂亮，很有小资情调。我们获得房子，将重新全面装修，力争上市秒杀！ 海纳愚夫 2017年3月25日 于美国洛杉矶

第二栋法拍屋今天顺利完成交易，我们639000美元竞拍下，与屋主打官司，几个回合下来，在美国法律与规则作用下，屋主认输。为了房子不被我们出售给他人，屋主被迫以市场价格74万美元买回。背后的故事待愚夫将员工队伍调整到位，再抽时间通过文字把故事呈现给大家。经过一年多的历练，愚夫将继房产交易丶房产出租管理之后，搭建一个法拍屋投资交易平台，满足广大投资者的需求！愚夫团队欢迎人品正丶能力强丶具有双语能力的朋友加盟。 2018年3月 于美国洛杉矶

海纳愚夫：法拍屋暗藏风险与对策 在最近法拍屋工作过程中，笔者数次往返橙县（Orange County）法拍屋现场。在橙县三个拍卖现场，笔者发现了不少职业竞拍人。很多参与竞拍者，工作上既是对手，生活中又成为了朋友，有趣而好玩。 法拍屋投资是美国一个比较成熟的行业与产业，由于全现金交易，所以，这也是一个资金需求量巨大的行业，玩的就是钱。 笔者两次成功竞拍，竞争异常激烈，最后拼的就是魄力，你敢不敢比别人加价更多！ 法拍屋有哪些隐藏风险呢？ 首先是隐藏的债务风险。一栋房子通常可能欠多家银行的钱，而分为第一顺位债权人丶第二顺位及第N顺位债权人。第几顺位债权人的拍卖委托，决定了竞买人的债务责任。 所以在拍卖一栋房子前，需要对拍卖的房子进行产权调查，搞清楚债务明细，弄清拍卖委托人的顺位次序。搞清楚这些状况，就能明白竞价时的大致顶部。 其次房子是否发生过凶杀，正常死亡与非正常死亡情况。美国是一个信息完全开放的国家，这些信息可以通过当地警局记录进行查询。 笔者经常说，捡小便宜者必吃大亏。任何时候，我们都必须尊重常识。在竞拍时，很多房子无人问津，如果你认为这是便宜，就跳坑里去了。所以，流拍是经常发生的事情。 如果一个房子竞争激烈，好东西大家都会喜欢，竞争自然产生，竞拍下这类房子，通常只是赚钱多少的问题。 这也是规避重大风险，最基本的常识。 2017年7月 于美国洛杉矶

今天以近64万美元，又顺利拍买到一栋市值75万美金左右的房子，这是第一笔超越50万美金追随愚夫法拍屋团队的资金。未来三年，打造洛杉矶法拍屋投资精英团队，是愚夫最重要的目标之一。房地产作为一个吸金行业，建立安全丶可靠丶专业丶职业的投资平台，将智慧丶人品丶能力丶资金丶房产，有机结合。打造一个共同利益体，实现共赢互惠互利。愚夫相信，一个给他人带去快乐的人，他一定是快乐的；一个给他人带去财富的人，他一定是富有的；一个给他人带去幸福的人，他一定是幸福的！ ——与朋友们共勉！ 2017年7月20日

2017年7月6日 今天顺利取得法拍屋的钥匙，历时三个多月，依据美国相关规则，经过法庭程序，终于获得房屋，花费律师费用共计1310美元。房屋购买价格318000美元，目前市场价格40万美元左右。今天第一次进房子看了一下，房子格局很好，两室两卫一厨两厅一前院，一车位车库。房子临近湖边，两分钟到达湖边小径，环境优雅，社区漂亮，学区一流。 附图片

今天屋主终于现身，我们代理律师先与他协商，以他尽快搬离为最高原则，我依然同意付他一定补偿，但是屋主拒绝接受。法官传讯，他以没有收到法院传票为由，拒绝执行搬家令。但是我们证据确凿，在律师的抗辩下，法官不支持屋主的理由，屋主自知理亏。法官建议我们双方再次协商，在律师丶助理配合下，与屋主商议达成协议：屋主在7月6日前搬出，清空房屋。否则，赔偿我们5000美元，而且屋主不得以任何理由解除这个协议。法拍屋工作进入一个新的阶段。 2017年5月25日 于美国洛杉矶

海纳愚夫：法拍屋驱客进入法律程序 在给出租客开出很好的搬离条件后，租客并没有领情。经过交流，起初租客希望购买这处房子，但是，或许因为资金与贷款问题，租客缺乏购买能力而作罢。 在规定时间到达后，我们准时启动法律程序。去Orange County完成了产权登记，为接下来进入法庭程序做准备。 今天进行了第一步动作，在驱客专业人员指导下，发出了两份通知，一份亲自送达这处房子，以照片为证；一份通过邮局送达，以邮寄凭据为证。 专业驱客服务机构，与专业律师合作，整个驱客程序，明码实价，童叟无欺。书面通知信函35美金，见支票，自己送达。 驱离费用，圣贝纳迪诺县（San Bernardino County）715美元，橙县（Orange County）775美元，包括法庭费，送件费，驱赶令，警方服务费。这个流程通常在两个月，30%的法拍屋能够在这个阶段完成驱逐。 如果进入法庭开审阶段，由法官审核判案，费用250美元；如果由陪审团判案，费用8000美元，一次至少一个月，40%到55%的法拍屋能够在此阶段完成驱离，耗时需要六个月左右。 此外还有屋主如果进入破产程序，需要费用1400美元，每次六周，共计三次，耗时累计1到1年半，有5%的法拍屋需要这样长的时间。中间如果有听证，需要增加费用300美元。 美国作为法制国家，一切按照相关法律程序进行。屋主最终将被驱离，拍买人最后获得房子。中间的时间成本，是每一个参与者必须去承担的风险。 在房价上行过程中，拍买者几乎没有风险；在房价下降过程中，拍买者风险会比较大。当然，基于拍买价与市场价巨大的差距，房价下跌，拍买者可能最终不能获利，而房价上行，拍买者将获利颇丰。

拍卖屋驱客谈判记 今天去到拍卖屋，两个助理不敢上前敲门，害怕屋主开枪打他们。最后倒有点像我拿枪顶着他们的后背，“上不上，不上我就开枪打您俩了！”我说您们看见美国有新闻报道，拍卖屋主有开枪的吗？ 我们拍卖的康斗有一个小院，院子里呆着一个印度裔老人，还算和善。与他打过招呼后，问他是不是屋主，他说不是，他与儿子租住在此。 我们向他表明了来意，明确告知，这个房子已经被法院拍卖，我们是新的屋主。他需要停止向以前的屋主缴纳租金，而且，我们将不会继续出租，需要重新装修，再上市出售。 所以，租约需要解除。如果他们在一周内搬离，我们给予6000美元补助；如果超过一周，在两周内搬离，我们给予4000美元补助；如果超过两周，我们不给予任何补助，直接启动法律程序，进行驱离。 老人告知，他儿子不在家，明天早上去可以见到儿子。我们将所有条件告知后，请他转告儿子，同时请他儿子电话联系我们。我们给予他们三天的时间来考虑，给我们一个答复。 老人还会说中文“你好”，说还有什么中国朋友，与我们套近乎。在准确表达意图后，我们与老人告别。 法拍屋的主人已经不知身在何处了，也不知道屋主为何不还银行的贷款了，房子每月有租金，按理说有收入，应该可以支付月供。老美的逻辑，搞不懂！ 这个小区紧邻一个湖泊，社区漂亮，很有小资情调。我们获得房子，将重新全面装修，力争上市秒杀！ 海纳愚夫 2017年3月25日 于美国洛杉矶

在橙县（Orange County）法院拍卖结束后，不到两周，我们就收到了多余退款与相关产权证书。今天带着两个助理，与屋主谈判。我们给出的条件是，如果屋主一周内自动搬离，给他6000美金补偿；如果两周内搬离，给他4000美金补偿；如果两周内没有搬离，我们终止谈判，直接启动法律程序，强制驱离。如果启动法律程序，这对双方来说都不是最好的选择，对屋主来说，虽然可以赖着多住三两个月，但是，人生中将有被强制驱离记录；对于我们来说，将拖延资金周转三两月，或许这三两个月又可以完成一笔交易。但是，美国作为一个法制国家，如果对方不接受妥协条件，我们就只有展示法律的力量，少说废话，多做实事。黑人屋主能否答应，拭目以待！ 2017年3月25日 星期六 于美国洛杉矶

兰町圣玛格丽塔(Rancho Santa Margarita)位于尔湾东南部，属于橙县（Orange County）管辖范围。靠山临海，共有47851人居住在这座城市，居住群体白人占比78.2%，亚裔占比9.1%。这座城市共有17260套住房，自住房比例71.4%，出租房比例28.6%，人均家庭中位数收入104,113美元（据2010年谷歌统计数据）。城市清新，社区漂亮，学区一流。愚夫团队通过法院竞买的第一栋房子，就位于这个城市。周边还有Laguna Hills，Lake Forest，Laguna Niguel ，Mission Viejo等老美城市。这些城市都属于老美中产阶级偏上社区，将是愚夫团队法拍屋重点经营的城市。愚夫将陆续推出这些城市的概况，供圈内朋友们了解。 海纳愚夫 于美国洛杉矶 兰町圣玛格丽塔城市掠影

橙县（Orange County）法拍屋现场照片：